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內容來自sina新聞

國有房企改革前夜經理人忐忑待抉擇



  蘭德咨詢總裁宋延慶11月19日去某傢央企開會。它與另一傢公司的房地產業務合並為一傢。這兩傢公司都找宋延慶做過咨詢。

  在資本市場上掀起巨大想象空間的國企改革，在房地產界似乎舉步維艱。"很難通過改革再造一個萬科。"宋延慶對21世紀經濟報道記者說。

  一位北京市房地產國企高管向21世紀經濟報道記者透露，今年6月份，北京市國資委曾到公司調研，但時至今日並無新的進展。"公司並沒有先行先試的舉措，等國資委的消息。"他也聽到瞭將對國企限薪的消息。

  地方先行先試

  已有一些公司和地區先行探索。

  2月18日，格力電器發佈公告，格力集團將剝離格力地產。根據格力集團發佈的改革方案，珠海市國資委擬將格力集團持有的格力地產股份有限公司51.94%股權等資產，註入珠海市國資委新設立的全資子公司。之後，珠海市國資委擬將不超過公司49%的股權通過公開掛牌轉讓的方式引進戰略投資者。

  10月30日，南京高科接到大股東通知，要求逐步退出地產和市政領域，實現轉型。

  2013年8月31日，《南京市國資房地產企業退出一般商銀行2胎 銀行2胎借貸怎麼貸款比較會過件品房開發領域工作實施意見》提出，市屬國有全資、控股及參股房地產企業股權於2013年底前完成退出一般商品房開發工作。區屬、各功能板塊國資房地產企業於2014年6月底前完成退出一般商品房開發工作。

  大型房企中，保利地產在2014年4月舉辦的業績說明會中表示，保利地產和保利置業有合作或者合並的可能性。保利地產董事長宋廣菊稱這是保利集團戰略目標和任務之一。華僑城在股東大會上也表示，公司非常希望通過資本市場引入戰略投資者，甚至是引入國際資本。

  另據宋延慶瞭解，山東很多公司也在做各家銀行房貸利率比較2015二胎年息資產整合。國泰君安分析師李品科總結說，資源整合和激勵機制是改革兩條重要路徑。

  障礙與矛盾

  國企改革的重要意義，是厘清產權。

  萬科集團董事會主席王石早前曾公開表示，1988年股改對萬科的意義非常重大，產權清晰瞭，在萬科最初的發展史裡，是改革造就瞭萬科。

  無論是首創地產董事長劉曉光還是華遠地產董事長任志強，在接受21世紀經濟報道記者采訪時都表示，受制於體制的桎梏，歷史上錯過瞭好幾個重大的發展機遇。

  劉曉光稱，早在2004年，他就提出要拿出150億元，派出150個人，奔赴150個城市，拿下150塊地。此方案當時如果付諸實施，如今僅地價就已升值30倍左右。決策過程當中有人提瞭反對意見，因為是國有企業，集體討論有人反對，導致決策無法實行也是無可奈何的事情。

  2004年首創還錯過瞭與美國的KK2和黑石等國際大鱷牽手的機會。當時，主管部門要求按照上市公司市值的90%進行對價談判，但對方認為這不符合國際慣例，放棄瞭合作。

  根據國泰君安的報告，當前上市國企開發商共有55傢，占比四成，但國企開發商的整體運營效率比民營企業略差。2012年國企、民企利潤增速平均為7%、29%，ROE為 12%、15%，三項費用率10%、9%，國企整體表現遜於民企。國泰君安認為，其中的重要原因是激勵不足，民企開發商實施股權激勵的比例約為國企2倍。

  根據海通證券的觀察，2013年至今的第四階段的國企改革，或將以產權改革和國有股權稀釋為核心，以國有資本運營為載體，以分類指導和競爭性行業國企市場化運營為取向，重點應該是稀釋國有股權，著力解決國有股一股獨大問題，大幅引進民營、外資、個人投資者。

  改革必將觸及利益，市場人士亦有不同的看法。

  任志強6月12日在清華大學某論壇上發表題為《改革必須面對的幾個問題》的演講時認為，混合所有制很難完全做到平衡。改革最終要在公司治理方面下工夫，這是判斷混合所有制改革成功與否的根本標準。如混改成功，將帶來國企治理的飛躍，管理層的任免、薪酬等高管核心利益問題，都將由市場決定。

  凱德集團總裁兼首席執行官林明彥在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，早在上世紀七八十年代，新加坡就已完成瞭國有企業的改革。母公司凱德集團有40%股權握在新加坡主權財富基金淡馬錫手中，但無論是薪酬體系還是公司治理結構都十分市場化。這對公司發展的意義不言而喻。

  據宋延慶透露，他所接觸的房地產國企，普遍存在的心態是，不敢有所行動，怕做錯事，避談薪酬，等待模仿其它公司。他認為，即使進行混合所有制改革，也難改國有控股一股獨大的局面。

  無論如何，國企改革已經讓資本市場開始躁動。一些基金已經在著力佈局和國企改革有關的房地產上市公司。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/09404602405.shtml

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