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顧雲昌事業向前 人生向後

  從政府機關到研究機構,從半官方性質的協會、研究會,再到民間組織;從機關工作人員到處長、所長、副主任;再從秘書長到副會長;從工程師到高級規劃師再到研究員。顧雲昌總結自己的人生隻是"研究事情"而不太註重怎麼研究人,盡管在進入國傢機關之前曾擔任過國有建築公司的政治處主任,但30多年來的職業生涯是一步一步"往後退"的。但是這波瀾壯闊的30多年正是中國房地產事業從無到有,從懵懂到茁壯成長、逐漸成熟的過程。顧雲昌辛勞半生,被稱為是中國房地產事業發展的見證人、理論研究的先行者和行業推動者之一,他為此"深感榮幸"。

  1998年到2012年是讓中國人又愛又恨的十四年。1998年7月3日,國務院頒發瞭《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,正式開啟瞭以"取消福利分房,實現貨幣分房,推進住房商品化、私有化"為核心的住房制度改革。在經歷瞭1999年住房舊體制的"死緩"之後,2000年居民進入市場買房的新體制產生,在新中國延續瞭近半個世紀的福利分房制度徹底壽終正寢。越來越多的人開始從逼仄狹小的舊房屋搬進現代化住區,同時,也開始瞭房價節節飆升以致"望房興嘆"的憂愁。

  2003年之後中國出現經濟過熱,國傢開始宏觀調控,當時提出要給過熱的經濟"降降溫",采取收緊銀根和地根的政策。但是這一舉措也不可避免的導致住房供應緊縮。洶湧的需求還在不斷增長,而供應顯得相對不足,供需關系緊張態勢日趨明顯。

  1979年,國傢提出發揮中央、地方、企業和個人四個積極性發展住宅,住房商品化的萌芽剛剛出土,城市規劃專業出身的顧雲昌被調入國傢建委城建總局房產住宅局,也就是現在的住建部房地產司、住房保障部門等司局的前身。1983年之後的幾年裡,他先後參與並主要負責中國住宅問題研究會、中國對外開放沿海城市房地產業協會、中國房地產業協會等社團組織和我國有史以來的第一個住宅研究所(後來並入住建部政策研究中心)的組建工作。在1998年之前的十幾年中,他的主要工作任務是研究住房商品和住房制度改革的理論、政策,並直接參與國傢房改方案的起草,為開啟中國商品房時代的大幕,傾其全力。

  從2004年起,房價上漲的情形從杭州、上海、南京等長三角的城市和北京、深圳等城市向全國擴展,2007年時已形成瞭全國性的漲價潮。當時宏觀調控旨在抑制經濟過熱,顧雲昌為此專門寫瞭文章,希望政府考慮旺盛的住房需求(開始時主要是自住房的剛性需求,後來又在一些大城市出現瞭相當比重的投機需求)來保證新房的供應量。他在論證宏觀調控與房地產的關系時提到"如不註意,房價必然會被推高",結果一語成讖。

  1979年的中國還沒有房地產的概念,那時候全國隻有房產管理局,是負責修破房子和收租金的。住宅究竟是商品還是福利的屬性問題都還沒理清。當年房產住宅局的老局長曾開玩笑說"小顧,你兩年內能寫出文章來,我就服你",結果,沒想到他三個月就寫出瞭論文。1983年,領導說住房研究工作很重要,顧雲昌就被委以組建房地產研究機構的重任。1983年12月,中國城市住宅問題研究會成立,顧雲昌是主要操辦人。

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  1998年,朱鎔基啟動房改的初衷是"讓住宅建設成為新的經濟增長點和新的消費熱點",要把中國內在經濟活力解放出來,拯救當時低迷的中國經濟,即通過改革釋放紅利。之後十幾年,房改所激發出來的巨大購買力讓所有人都始料不及。我國的城市住房私有化率在1985年是17%,現在是85%以上,這意味著全國三分之二的城市居民在房改之後的十幾年間買瞭房,住房需求井噴的過程極大地帶動瞭建材、化工、鋼鐵、傢電、傢具等幾十個行業,直接促動瞭國民經濟的迅速起飛。

  從1986年的住宅研究所算起,到1998年房改方案出臺的12年間,顧雲昌出席和組織過無數次研討會議,寫過無數篇文章。從房改理論到方案探索、住房補貼、公房出售、住房金融二級市場到住房分配、住房供應、住房保障。確立最終草案的過程之爭論、曲折、艱難不足為外人道清,但其間樂趣也是旁人無福體會的。年近70,經歷瞭人生大半風景的顧雲昌,回憶起來仍然覺得"那是人生中最值得回憶,最有味道的12年"。

  有雜志曾把顧雲昌評為"北京地產十年17位教父級人物"之一,他笑說聽著像法輪功,"不妥,不妥",讓人傢千萬別這麼宣傳。更多的稱號是"業界泰鬥",從業34年的顧雲昌聽瞭也隻有謙虛。

  跳出房地產來看房地產

  1997年秋,時任建設部部長的俞正聲牽頭組建瞭全國房改領導小組,顧雲昌和謝傢瑾、劉鐵民等人作為房改辦公室的成員,成為新的房改方案具體執筆人。房改方案的起草歷時半年之多,最終形成的國務院1998年23號文,即是我們沿用至今的"98年房改"方案。

  "房改"是後來房價高漲、地價攀升以致民怨沸騰的禍首嗎?

  1986年以後我就不再是政府官員瞭",當建地容積率任何問題免費諮詢年並沒有公務員的概念,顧雲昌隻知中國住房和房地產理論研究幾乎還在起步階段,"黨叫幹啥就幹啥"。他和同事共同組建的中國住宅研究所承擔著為國傢住房制度改革提供理論依據和建議方案的重任。

  謝傢瑾對他的評價是:老顧的判斷始終是比較準的,預測預期和實際情況很貼近。有次顧雲昌在河南出差,一個不相識的企業老總非要請他吃飯,"為啥?"答說顧雲昌的話讓他很受啟發,"指出瞭我們發財的路"。顧雲昌對這種誇獎很是意外,也史無前例的覺得"很受用"。

  學者意見上達的通道似乎變窄瞭

  他大半生誠實、嚴謹,如今"世風日下",對這個急功近利的社會有些無奈。盡管已過不惑之年,他深知問題所在和改進之難,但仍在以一個古稀老人的頭腦和胸懷繼續奔走發聲。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-07/17382245678.shtml

圖:顧雲昌在中國房地產研究會第六屆會員代表大會上

  不過,盡管34年來的職業生涯不斷"往後走",顧雲昌說自己的理想還是最後走回傢,好有大把的時間看書寫字、健走、旅遊、畫畫。

  2011年博鰲房地產論壇上,任志強說當年1000萬套保障房任務不可能完成工作,顧雲昌說一定能完成。臺上觀點交鋒讓媒體一度興奮,臺下任志強找顧雲昌理論:老顧你怎麼老跟我過不去。

  顧雲昌認為房企領導應當具備"6知",叫"知天知地知國際,知彼知己知上帝"。企業既要看宏觀也要看身邊,既要對比競爭對手和自己,又要深入瞭解消費者。"老顧"說自己最大的優勢是善於學習,廣聽博收。做過宣傳工作的經驗也讓他對政策分析受益良多,能把別人的話、艱澀難懂的話轉化成最易於理解的生動語言。

  1984年國傢確立瞭14個沿海開放城市和4個經濟特區,顧雲昌在深圳參加一個會,會上第一次提出中國房地產業的概念,顧雲昌又承擔起瞭"中國對外開放沿海城市房地產業協會"的籌建工作。隨後,形勢發展之快超出瞭顧雲昌的預料,同年9月份緊接著成立瞭中國房地產業協會。從兩個協會的文件起草、到設立理事會、確定協會職能等瑣碎事項全部由顧雲昌和一、兩個助手完成,後來成立大會開起來,他把會議紀要都也寫完,40歲剛出頭的"小顧"卻功成身退,沒有在協會任職。1986年他又去組建瞭建設部城鎮住宅研究所,也就相當於中國住宅研究所。籌建瞭兩年,1988年建設部組建政策究中心,顧雲昌開始瞭在這裡長達十年的住房制度改革理論和方案的探索。

  顧雲昌大半生的職業生涯,實際就是中國房地產行業激蕩30年的發展史。

  98年房改的爆發力對整個經濟、社會帶來的推動作用,在顧雲昌看來是"千年等一回",所以直到目前,國內外的許多專傢學者,對中國社會經濟發展看不透,其中一個原因就在於沒有看到房改帶來的巨大能量。中國的政府部門,對這千年一遇的巨大爆發力,認識和準備也是不足的,對房地產調控政策方面的設計實施不完善。"不能怪誰,隻能怪我們發展太快"。

  在顧雲昌看來,"市場自有他的力量所在,就房價而抑制房價的行政手段可能會逼得一些人去作假,那豈不是恢復計劃經濟的做法瞭嗎"。不過也有理由相信,李克強總理"簡政放權"、"市場取向"、"改善供應"的取向是未來解決房地產問題的新希望所在。

  保障房建設要改變考核標準

  中國過去有句話叫物價穩定",顧雲昌回憶,從解放初期到60年代,我們國傢一直保持著"物價穩定"的經濟狀態,不過,與之匹配的還有"收入穩定"。這種穩定當然意味著貧窮。計劃經濟時代油條3分錢一根,現在漲瞭至少50倍,但不會有人覺得計劃經濟比市場經濟好。"不能因為房地產目前出現的問題就否定房改對社會、經濟發展的巨大推動作用",顧雲昌認為,房價上漲過快等問題,是中國社會經濟發展進程當中各種問題在房地產市場中的一個反應,單純就房地產看房地產,是難以找出其真正的原因的。

  事實上,兩人都沒有說錯。顧雲昌說"一定能完成"是指"開工"1000萬套,而任志強說完不成是指"建成"1000萬套。"為瞭完成開工任務,挖個坑也算湊數字"。顧雲昌還向中房網講瞭自己在河南某市的見聞。該市按要求要完成上級下達的保障房任務,把指標分配到到各縣,A縣因為經濟好,財政收入多,於是市裡將80%的保障房建造任務交給瞭A縣,其他縣加在一起才承擔20%的保障房任務。其結果可想而知,A縣的保障房太多分配不出去,其他縣的中低收入傢庭卻無房保障。

  顧雲昌對此頗為擔憂。"保障房建設考核標準需要改進"。盡管目前這個標準已經從每年新建多少套的改為建成多少,"是個進步,但還不夠"。顧雲昌的建議是,應以每年實際解決瞭多少困難傢庭數為準,來考核各地和全國保障房功績。通過什麼方式解決,新建或房稅補貼或利用市場上的房屋,都不做統一要求。同時,各城市建立保障房輪候制,將需要保障的傢庭排隊輪候,政府要承諾在一定年限(兩年或者三年)內提供保障房。指標定下之後公開信息並落實檢查,隨機抽樣,杜絕弄虛作假,也防止資源浪費。

  1998年到中國房地產業協會當瞭8年的副會長秘書長,退休之後的顧雲昌又在中國房地產研究會任副會長,直到2013年卸任。然而這個年近古稀的老者對中國房地產事業發展的推動作用顯然仍在繼續,他已經被迫不及待的賦予瞭新的使命--全國房地產商會聯盟執行主席,並準備籌建一個房地產私募基金,幫助中小房企拓展融資渠道。

內容來自sina新聞

  意見上達通道變窄,這是一個知識分子的憂慮所在。

  對於眼下的搶地潮,顧雲昌認為目前來看隻是發生在一二線城市,但是大媒體大都在北上廣深,他們的聲音被誤認為出現瞭全國性的搶地潮。從世界范圍來看,大城市房價居高不下是正常現象。以北京為例,這裡有較多的就業機會和質優價廉的公共產品和服務,必然吸引大量人口進入,導致需求持續增加,這就需要供應的不斷增加,而土地供應不充分和不及時,成為另一個焦點,這正是搶地和頻出地王的原因。在談到全國城市,特別是京、滬等大城市,連續幾年未完成土地供應計劃時,顧雲昌認為,供應計劃下達晚,每年4月份才公佈當年供地計劃,給開發商造成前期信息缺乏的困惑。此外,政府對於企業征地拆遷難,融資難,住宅供應地塊不成熟等問題,應當認真分析後改進。

  在現行土地制度和財稅體制下,地方政府實際上壟斷瞭土地市場,可能存在有意無意的"捂地"。房價中一半的錢花在土地上,再加上15%左右的稅費,最終占60%到70%的房價是政府收入,"政府是最大的得利者"成瞭越來越多人的共識。1994年稅收體制改革,中央與地方稅收"分灶吃飯",導致後來地方財政高度依賴土地財政,依賴房地產,這是常態。降低地價,讓政府讓利?"談何容易。"

  面粉貴,面包能便宜嗎?前幾年,社會輿論一致批評開發商的暴利,這一兩年似乎都開始批評政府。為什麼人們對政府房地產調控的滿意度越來越低?"對真正的真知灼見聽的不夠。"顧雲昌感覺近兩年與過去相比,政策頻出,密度加大,精準度下降。學者意見上達的通道似乎在變窄,這點也是讓他最為擔憂的地方。

  習近平總書記說,重要決策、大的方針政策要聽取廣泛的社會聲音。顧雲昌認為,房地產調控不能僅以限制購買、限制開發商等行政幹預手段來幹預市場,因為這與經濟穩增長是完全相悖的。客觀的有效的住房自住需求不會因為"限制"而消失,少數人囤積房產、炒作、投機要通過稅收、法治等社會手段來防止。"未來真正沿著市場取向、簡政放權,建立長效機制才能才能有希望解決房價上漲過快等問題"。

  閑不下來

  "這個行業內有太多值得學習的人",著名經濟學傢蘇星在1958年就曾提出住宅是商品的理論,其超前的眼界和一生治學嚴謹的品德讓顧雲昌深為敬佩。企業傢中,在顧雲昌眼裡,任志強的智慧和剛直、馮侖的思維和風度,潘石屹的聰慧機靈,許傢印的膽識和氣魄,王健林的大氣敏銳,宋衛平的認真和執著,還有周忻的超前與活躍等等都是非常的過人之處。這些優秀企業傢是值得學習的典范,也是這個行業發展的積極推動者。



圖:2012年中國房地產500強發佈會現場顧雲昌與媒體的長槍短炮

  最有味道的12年

  1980年鄧小平就提出房改思路,但是其講話內容的文字並未被公開,顧雲昌他們隻是隱隱約約感覺到他們的房改方案一直是沿著鄧小平的思路在走。80年代中,時任中中央總書記到全國視察,一路上都在談鄧小平的房改思路,當時的煙臺市市長俞正聲主動請命要在煙臺搞房改試點,並且搞得有聲有色。"這為全國房改的推進積累瞭寶貴的經驗",顧雲昌認為,煙臺試點為朱鎔基總理任命俞正聲做建設部部長,及後來房改方案的出臺,打下瞭很好的基礎。



  中房網的年輕編輯們則經常能在電梯裡遇到顧雲昌,有時背個雙肩包去辦公室或者出門開會,有時是拿著飯盒到食堂打飯,普通慈祥如自傢長輩。

  "今後再在房協遇到的機會就少咯",顧雲昌透露自己下一步是去全國房地產商會聯盟任執行主席。在他卸任中國房地產研究會副會長一職之前,聶梅生就曾力邀他任聯盟主席,來為商會發揮餘熱。顧雲昌推脫再三,最後"領瞭個執行主席的閑職"。不過,"老顧"顯然閑不下來--他最近又有瞭兩個身份:中國商業地產聯盟理事長和同濟大學房地產校友會會長。

  2008年,為應對全球經濟危機的沖擊,中國經濟和樓市開始瞭反向調控,"鼓勵住房消費"、"適度放開二套房貸"。在當年11月推出4萬億投資計劃以及一系列擴大內需的刺激措施後,充足的流動性使市場上的"錢"越來越多,但"地"仍然是緊的。"錢松地緊"造成瞭房地產市場供求關系的高度緊張。這是顧雲昌一直在強調的房價飛漲的根本原因所在。在他看來,房地產市場調控既要抑制過旺的需求,特別是投機性需求,也要增加有效供應。客觀存在的、此前一直被隱藏的旺盛需求和住房供應相對不足(特別是京滬等特大城市),一直是房價不斷高升的主要原因之一。

  2013年5月21日,在中國房地產研究會第六屆會員代表大會上,顧雲昌正式卸下副會長的職務。對話中房網,顧雲昌坦言自己"見證並助推瞭中國改革開放以後,房地產行業30多年發展的全程。"

  

  起初顧雲昌對房地產並不感興趣。1966年他大學畢業,當時全國學城市規劃專業的也隻有他們同濟大學一個班級裡的40幾個人,其中還有十幾個是越南人。但是未出校門他們便趕上文化大革命,系統的專業知識沒瞭用武之地。他在一傢建築公司參加勞動,搞瞭十幾年政治、宣傳工作。1979年被調往國傢建委城建總局,開始通知是去規劃局工作,顧雲昌以為在專業領域發揮才幹的機遇來臨,雄心勃勃要當中國最好的規劃師,結果還沒來得及報到,建委新成立瞭房產住宅局,"懂規劃又會寫文章"的顧雲昌便被選中,他也從此一頭紮進中國房地產理論研究和實踐摸索的事業當中。

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