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  據黑石主席施瓦茨曼(Stephen Schwarzman)所言,集團極度看好後市,原因是頁巖氣革命帶動美國能源成本急劇下降,勢必吸引大量外國人到美國定居和創業......雲雲。

  然而,內地和香港投資者是否應跟黑石炒美國樓,老畢認為要考慮兩個因素:第一,私募基金掃貨推高樓價,意味著租金回報已不如初入市時有吸引力。以機構投資者鐘情的幾個市場,包括鳳凰城、南加州部分地區、亞特蘭大和佛羅裡達州某些市場為例,買後放租回報非但明顯下降,租金的絕對值亦面對下調壓力。此般皆因投資者過去一年在全美掃入的近六萬套房屋,近半仍未能找到租客所致。

  投資無非為瞭回報,不是賺價便是賺息,毋須把一切推上"革命"那麼高的層次。不過,可以肯定的是,"大鱷"算數一定精過你,幾個大投資者,除黑石以外,還有Colony Capital、有意於短期內招股上市的American Homes 4 Rent、Apollo等,過去一年在全美合共購進近六萬套單一傢庭房屋(single-family homes)。私募基金大舉進軍住宅市場,看中的正是令人垂涎的租金回報。

  美國樓價從低位反彈,確有數據可查。最具權威性的樓價指標、S&P/Case-Shiller全國住宅價格,2月份按年上升9.3%,其中亞特蘭大、底特律、拉斯維加斯、鳳凰城和三藩市五地,樓價按年皆漲逾15%,跑贏全國平均升幅。

  老畢卻認為,"大鱷"的觀點聽聽可以,絕不能照單全收。黑石等私募基金坐擁大量"便宜錢"(股東資金加低息借貸),有必要投放於回報相對吸引的市場,"眾裡尋她"看中美國住宅物業,難道還會砸自己的臺,不說中聽的話,反而"唱衰"樓市?

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  然而,無巧不成書,根據房利美(Fannie Mae)的數據,上述五個市場在美國負資產最嚴重(即未償還按揭貸款較物業市值高出三成以上)城市中,全都榜上有名,一個不漏。

私募大鱷樓市圈套盯緊那些不速之客

  這令老畢想起早前一篇文章《跟黑石炒美國樓市》。作者指出,美國私募基金黑石(Blackstone Group)斥資30億美元狂掃住宅物業,迅速成為美國第一大戶。

  施瓦茨曼滿肚子主意,黑石集團2007年上市,誰像交學費那樣接下第一根火棒?內地豪客頻呼美國樓便宜,豈非正中私募下懷?

  第二,買後放租策略若無法繼續為私募基金提供理想回報,閣下認為投資者變炒傢、趁有價有市沽出物業套現離場機會大,還是耐心等候頁巖氣革命產生"移民紅利"、放眼極長線的可能性高?

  文章還提及,內地已有許多看樓團赴美,豪客頻呼好便宜。內地香港目前皆嚴打炒樓,若認同施瓦茨曼的見解,到花旗國"撈底"可以。

  私募基金嘴裡大談頁巖氣革命--如今要唱好美國,頁巖氣似乎是萬應靈丹--心中算盤怎個打法,卻是另一回事。

  受到金融危機洗禮,數以百萬計美國人的信貸記錄千瘡百孔,申請不到樓宇按揭,但總得有瓦遮頭,買不到樓自然要租。參考數字是:美國自置物業比率今年首季處於65%水平,為1995年第三季以來最低。

  黑石等資金雄厚的投資者算過賬,在樓價低的地區掃入包括大量"銀主盤"(即斷供被拍賣的樓盤)在內的住宅,翻新後在市場放租,回報豐厚之餘,還有望於樓市日後回升中賺價。路透社最近在一篇特稿中提到,黑石等私募基金買入一套10萬美元的房屋放租,每年回報可達14%至27%(視乎股東資金與低息貸款如何分配)!

  美國樓市突然冒出一批昔日對住宅市場不感興趣的"不速之客",那等於說,分析當地樓市何去何從,不能對私募基金的動向視而不見。此等機構投資者在美國各地掃入以萬計的住宅,與內地買傢近年積極在港置業,令香港樓價升勢火上添油,不無共通之處。

  這中間當然也有分別:內地買傢占香港物業成交比例逐漸攀升,發生於樓價離底已遠的日子;私募基金掃入住宅,卻出現於美國樓價跌至谷底之時。

  從用傢的角度出發,熱錢四竄加上內地資金推波助瀾,令有意買樓的香港人置業能力遠遠追不上樓價升勢,"上車"越來越困難。

  美國的情況則是,當地人好不容易花瞭幾年時間整頓財政,滿以為可以一嘗(或再嘗)做業主的滋味,哪知橫裡殺出個程咬金,在"銀主盤"拍賣場以至私人放售樓盤領域,見價即追見盤便掃;私募基金財雄勢大,一如許多內地豪客在港置業般,打工仔憑什麼跟他們爭?

內容來自sina新聞

 跟黑石掃樓?

  關於以上第二點,路透社的特稿提供瞭一些佐證。去年,私募基金Oaktree Capital向美國房地產投資公司Carrington註資4.5億美元,參與後者的"銀主盤"收購計劃。

  按照Carrington的內部評估,以三年為投資期,部分城市的住宅物業每年租金回報可達25%。實情卻是,Carrington的預測跟真正回報相差甚遠,Oaktree眼見"貨不對版",正在部署撤資。類似事例遠不止此,反映狂掃住宅放租這個算盤,已不像先前般隨打隨響,找買傢接貨、飽食遠揚的機構投資者,勢必陸續有來。

  5月6日,周一。《信報》上周一篇社論提及香港物業市場去向未明,投資值博率不高,近期海外樓盤展銷會多如雨後春筍,為熱切尋求投資機會的香港市民提供瞭一個另類選擇。社論勸喻投資者務須謹慎,以免隔山買牛招致損失。

  本文版權所有:香港信報財經新聞

  (21世紀經濟報道)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-08/07522185517.shtml
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