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內容來自sina新聞

  二手房也創下歷史新高。數據顯示,十大城市二手住宅均價環比連續第21個月上漲,同比連續第15個月上漲。根據對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查,2013年1-11月,十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%,11月價格達26484元/平方米,創歷史新高。

今年房價為何失控 任志強稱地方要填補債務窟窿

  朱海斌認為,與2009-2010年樓市不同的是,這一輪房價上漲中,地區差異日漸突出。受調控政策影響,一線城市普遍面臨供給不足的局面。相比之下,小城市新房供應量增長更快,房價漲幅也更為溫和。根據計算,三線城市(省會城市水平以下的城市)的房價11月份同比增長僅為4%,買房供房壓力仍然屬於可以接受的程度。

  國傢統計局12月18日公佈的數據顯示,11月份70個大中城市中,四個一線城市的房價漲幅全部同比超過20%。其中,上海11月新建商品住宅價格同比上漲21.9%,全國最高;北京同比上漲21.1%,深圳同比上漲21.0%,廣州同比上漲20.9%;另外,同比漲幅超過10%的城市超過20個。

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  2010年,任志強認為,當年並不是房價在引導其他周邊環境因素的變化,而是各種政策與調控措施在影響著房價的上漲與波動;而2013年,任志強僅利用簡單的市場邏輯就推導出瞭房價暴漲的結論。這些市場邏輯也有調控反作用的結果。

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  誠如全聯房地產商會創會會長聶梅生所言,國傢統計局所統計的70個大中城市,在全國600多個城市裡隻占很小比例。但不可否認的是,處於調控中的一線城市以及重點二線城市,2013年普遍出現瞭房價大漲現象。

  如果回顧任志強早在2012年的預測,他同樣也是以供求關系推導出房價暴漲的結論。隻不過,在任志強的邏輯中,影響供求的因素是多方面的。

  不可否認的房價暴漲

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  華遠地產董事長任志強2012年6月就開始預測,2013年房價要大漲。一年之後,任志強多次在公開場合不無自豪地表示,他的預測很準。







  2013:房價為何失控?

  朱海斌的觀點代表瞭很多專傢的看法。

  聶梅生對2013年的房地產形勢的評價是,一是房地產各項指標處於高位,包括房價,但漲幅在逐漸回落;二是城市之間的房價形成巨大的差異化,京滬深穗房價漲幅相當高,但其他部分城市的房價不僅在GDP漲幅之下,有的甚至低於CPI增長。

  據對100個城市的全樣本調查數據顯示,百城住宅均價今年以來整體漲幅明顯高於去年。隨著10-11月多個城市房地產調控政策的相繼出臺,市場看漲預期得到有效控制。11月,百城住宅均價達10758元/平方米,為2010年6月以來的最高水平。

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  政策邏輯與市場規律

  2013年房地產調控沒有放松,但房價卻運行在調控的預期之外。不同關註房貸第二順位點的專傢傾向於同意,供求關系最終起瞭決定作用,而調控政策起到瞭或正面或反面的作用。

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  綜合任志強在2012年多次言論,他判斷房價暴漲有四大理由。首先,從2006年和2005年的土地供應下降看到瞭2007年出現的暴漲,2009年土地負增長導致瞭2010年的房價上漲,而2012年的統計顯示,土地供應負增長持續發展,所以,後一輪緊跟著就是價格暴漲;其次,限購令阻礙瞭二手房供應,從而加大瞭房價暴漲幅度。任的具體解釋是,由於2007年、2009年房價暴漲時,市場都有較充分的二手房供應,這在一定程度上稀釋瞭房價上漲壓力。但到2013年,依靠增加二手房供應滿足市場需求的路子也被政策堵上;第三,最關鍵的問題是,限購令並未限制住購房需求,2012年新房銷售額與以往相差無幾,因此到2012年3月,當舊的土地供應庫存建設的新房終止時,供需矛盾加劇,必導致房價暴漲;第四,地價綁架瞭房價。用任志強的話說,"新一屆(地方)政府可能更希望房價上漲,否則如此大規模的地方債窟窿可能抹不平。"

  早在2010年,任志強在分析當年房價暴漲時,考慮的因素則分別是,第一,供求關系,其中也包括地價推動作用;第二,交易環節水費增加推動作用;第三,建安、原材料,以及人力等成本增加;第四,金融政策貨幣政策影響。

  關註沈陽房價動態: 克而瑞沈陽房價12月刊

  除瞭上述任志強指出的限購反作用,中原地產三級市場研究總監張大偉進一步補充稱,在2013年的調控政策中,北京最為嚴格,出臺瞭歷史上負擔最重的交易環節征收20%個人所得稅。但這項調控政策最終的效果是,交易環節稅費大幅增加反而導致二手房交易冷清,供應量減少。也就是說20%個稅在某種意義上加速瞭房價暴漲,使得部分需求不得不到新建商品住宅釋放。

  各主要城市一手抓調控,一手抓保障,但這似乎也並未能改變房價持續上漲的現實。

  亞豪市場總監郭毅以保障房種類最多的北京為例分析稱,近年來保障房政策的搖擺所引發的,由低收入申購人群享有產權的經適房、雙限房到享有居住權的廉租房、公租房,今年又新增瞭一個自住型商品房,各種產權形式的保障房輪番登場,但仍然不能說建立起瞭一個完備的住房保障體系。由於具備保障房申購資格的人群規模非常龐大,而近年來保障房供應量增長有限,輪候時間過長,一部分傢庭被迫擠入商品房市場,加劇瞭商品房市場的供需矛盾,也從客觀上造成房價上漲。

  聶梅生還認為,一邊是低利率,一邊是發行鈔票,湊在一起也在加速造成高房價。聶梅生認為,鈔票發行速度和漲房價是成正比的關系,2007、2008年鈔票發行比較平緩的時候,房價也很平緩。但是,在2008年啟動救市模式後,猛發鈔票,房價就猛漲。雖然這並不是唯一的因素,但一定是重要的因素。

  如聶梅生所言,房地產調控十年一共出瞭70多個文件,其中絕大部分都是控制房價的,但房價卻越來越高。聶梅生的結論是,以房價為調控目標的10年調控是失效的。隻有一件事是對的,就是終於搞明白瞭保障房應該由政府來管。她認為,我們可以借鑒成熟經濟體的經驗,最重要的一點是遵循房地產發展周期,敬畏市場規律。

  放到更大范圍,也還是漲。有數據顯示,百城住宅均價自2012年12月以來連續12個月環比上漲,漲幅持續擴大至10.98%。必須提醒,這是均價漲幅。超過10%的平均漲幅,算得上是暴漲瞭。摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌評價稱,"令人意外的是,2013年房價的上漲速度遠遠快於預期。北上廣深等一線城市的房價上漲尤其引人註目。"

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-30/08152557709.shtml

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