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  尋求利益平衡

  北京市房山國土局的一位負責人表示,此次清理堪稱史上力度最大。包括房山國土局在內的多個區縣,均被要求建立轄區內的小產權房或者疑似小產權房項目建立臺賬,全面摸清轄區內小產權房的數量和分佈。

  北京市國土局的相關負責人表示,已經選取相關試點地區,將遵循"依法依規"、"尊重歷史"和"分類處理"等幾大原則。

  "從中可以明顯看出小產權房的范圍較之從前擴大瞭。"房地產資深專傢、正略咨詢合夥人康桄瑀對法治周末記者強調,早在2008年、2009年前後就有瞭小產權房概念,所謂"小產權房"一般是指在集體土地上未經批準建設,向本集體經濟組織以外的單位和個人銷售的房屋。因為沒有土地證,通常會以不低於市場價40%的價格出售。

  北京市國土局近日公佈瞭第二批"小產權房"名單,加上去年9月公佈的第一批79個項目,目前共計85處小產權房被公佈。北京市國土局的相關人士表示,部分該追究行政責任的已經移送至紀檢監察機關,部分涉嫌犯罪的已經移送至司法機關追究刑事責任。

  從相關報道來看,北京此次清理小產權房的決心、力度似乎都是很大的。不過類似的清理,相關部門以前也曾經做過。"但是大傢並沒有看到什麼很好的效果。甚至小產權房的還在繼續瘋漲。因此,對此次清理活動的效果,尚有待觀察。"房地產法律事務專傢吳遠保在接受法治周末記者采訪時說。

  小產權房"豪宅化"

  在公佈的兩批名單中,昌平、房山、懷柔最為集中,成為3大重災區。其中,昌平區33個、房山區23個、懷柔區13個、通州區6個、延慶縣4個、大興區3個、門頭溝區2個、密雲縣1個。

  該項目在去年進行瞭初步整改。但在剛剛公佈的第二批名單中,"水城禦墅"再度登上黑榜。

  與現在不同,當時的小產權房集中在北京東部的通州地區。很多是村民集資建房,除用於自住的部分,多出來的出售給非本村的外來人。

  此外,北京市國土局副局長李軍要求,各區縣要通過停工、停售、拆除售樓處、查封施工機械,遣散施工隊伍、查封已建未售的房屋、處理相關責任人等處理在建、在售的小產權房項目。

  據其透露,北京市高層官員已經內辦理二胎房貸銀行怎麼貸款比較會過件部要求,力爭實現新增小產權房項目零增長。

  北京市國土資源局耕地保護處處長關愛軍曾表示,農村集體土地未經批準不能進行非農建設。農業附屬用房屬於設施農業項目用地,按國土資源部和農業部聯合下發的文件,耕地上的附屬設施用地規模控制在3%至7%以內。

  康桄瑀表示,處理小產權房首先是要進行分類,不能一刀切。從土地屬性上,村民自建的宅基地違建與由村委會、鄉政府等參與運作的土地變性違建要區分;再者,清理時要處理好各方利益主體的關系,防止激化矛盾。

  康桄瑀表示,村民把自傢宅基地拿出來建房,自住的同時出售,這樣的情況相對好處理。但集體用地建小產權房就比較復雜瞭。一方面,可能涉及到土地被變性處理之後建房。原本的耕地、工業用地用於建房,很多項目規模都比較大。

  事實上,小產權房的形成原因錯綜復雜。包括國有土地上的房屋昂貴、購買資格的限制等。"政府相關部門在清理過程中,除瞭依法辦事,還更應切實考慮小產權各方當事人的利益。否則,對社會的穩定、和諧均會造成消極影響。"吳遠保強調。

  "租一個500平方米的蔬菜大棚,頂多就能蓋一個小開間。"關愛軍提醒,此種向市民出租、出售的建築,部分屬於變相的小產權房項目,也不能買。

 最好的清理時機已錯過

  "樓房在加高,樓房標準也在不斷升級,甚至出現瞭別墅。這就給治理增加瞭難度。"康桄瑀說,而今,隨著別墅小產權房出現,觸及到方方面面的利益更加難以協調。高端小產權房價格高,清理時遭遇的難度會更大。比如一處別墅小產權房,要購房者按照周邊別墅4至6倍的房價,這樣的補繳價格實在是太高瞭。

  小產權房最初多出現在集資住宅領域。近年來,小產權房不再是低價房的代名詞,逐漸呈現豪宅化趨勢。記者統計發現,在小產權房最多的昌平區,半山雲居別墅、依山小墅等"小產權別墅"超過10傢之多。

內容來自sina新聞

  "事實上,最好的清理小產權房的時機已經被錯過。"康桄瑀認為,最佳時間點應該是在2009年,第二次房地產高潮來臨之前。此時小產權房從分佈區域、層級、級別、屬性上都沒有現在復雜。關鍵的問題是房價、地價與現在相比處於低點,以收取土地出讓金等形式就可以解決部分問題。

  截至目前,已沒收建築物面積240.92萬平方米,收繳罰款2408.86萬元,拆除建築物面積2.23萬平方米等。

  2012年3月份被曝出來的昌平區鄭各莊村違規建設的"水城禦墅四合院",單套起價2000萬元,最高售價每套5000萬元。國土資源部為此專門責成北京市相關部門查處"天價"小產權房。去年6月21日,北京市國土局掛牌督辦鄭各莊村委會非法占地建設"水城禦墅"案件。

  康桄瑀表示,當時的小產權房大多以六七層、磚混結構為主,建築技術不算復雜。而近幾年,小產權房有愈演愈烈的趨勢。不僅僅是通州,大興等區域的小產權房的數量也在擴張。

  對於購買瞭小產權房的城裡人,此種買賣行為可能被判為無效,而由此導致購買的小產權房被拆除、支付的購房款又難以要回的兩難境地。"雖然從法律上看,購買人應當為自己的決策承擔法律責任,但從社會公正的角度來看,相關部門還是應當認真對待清理活動將產生的後果,提前作出相關的規定、制定出方案。"吳遠保說。

  北京拉開瞭史上最大規模的小產權房整治工作。小產權房已經經歷瞭不止一次的整治,在整治過程中存在的困難也愈發明顯。如何協調好各方面的利益,使小產權房整治工作有序進行,考驗著管理層的智慧。

  北京市國土局相關人士亦透露,在小產權房的專項整治中,也拆除瞭一批存在重大安全隱患、非法占用基本農田、耕地或者林地、一級水源保護區等小產權房項目。

  根據要求,7月底前,全市存在重大安全隱患的存量違法建設要全部拆除;年底前,全市上賬的50%存量違建要拆除;到明年一季度要拆除80%;明年7月底前,上賬的存量違法建設要100%拆除。

  值得一提的是,除瞭要求新建的小產權房零增長之外,有關已售已建的小二胎房貸利率年息利率多少免費諮詢試算產權房處理辦法亦在研究制定之中。

北京國土局公佈85處小產權房 最好清理時機已過

  針對"分類處理",上述相關負責人表示,所謂"分類",並非是說,交錢可轉正,隻是說小產權房的建築形式、占地情況不同,例如有些為獨棟,有些是高層;有些占用的是耕地,有些占用的是集體建設用地等。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-10/10282292469.shtml
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