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  6 月10日,沈陽限購政策全面取消的消息傳開後,官方表態隻是調整,而非取消,且隻是針對改善型需求。據統計,截至6月10日,已有21個城市傳出政策調整的信號,其中12個城市政策微調有文件為證。也有不少城市暗中已在實行降價備案政策,規定如果商品房實際成交價低於備案價超過15%,將通過技術手段限制網簽。

  種種跡象顯示,本屆政府的調控理念似乎可以這樣理解,一方面履行承諾,發揮政府作用建好保障房,一方面讓市場歸位,避免行政強力"一刀切"。不過,目前"分類調控"詳情不明,比起中央政府的定力,地方政府和房企略顯急躁。

  銀根收緊

  "三四線城市買高端房的主力人群是效益好的企業和政府公職人員。現在形勢微妙,政府官員也很謹慎,不願在這個風口上被查。"一位不願具名的房企人士說。

  房貸難、房貸慢、房貸貴,成為困擾當前樓市的一大癥結。在開發貸環節,則出現瞭更大的不均衡,中小公司已很難獲得新貸款,銀行將有限的資源傾向於向大公司開放。伴隨房地產信貸的持續收縮,寧波興潤置業公司成為2014年第一傢因資金鏈斷裂破產的房企。旋即,深圳市光耀地產也陷入倒閉危機。

  官員腐敗不止於占有房產,房地產開發的源頭--拿地環節,也是權錢交易的重災區。

  紀委"查房"

  相比而言,銀行更青睞二套房貸款,首付6成,基準利率上浮10%。但房屋二胎利率利率多少免費諮詢試算受限購影響,在執行層面能夠享受到二套房貸款的購房者受限頗多,這也導致目前一些改善型產品出現滯銷。

紀委查房成樓市常態 業內:去年以來不少官員拋售房產

  日前,國土資源部正計劃上報"不動產登記條例"草案,將與官員財產申報系統並軌。這一政策被外界認為是針對"房叔"、"房嬸"的反腐利器。多位接受《財經國傢周刊》記者采訪的業內人士表示,不動產登記、房地產稅征收等政策預期,以及反腐的持續推進,對樓市的沖擊仍將持續。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/08314241315.shtml

  當下,"紀委查房"已成樓市常態。任修遠告訴記者:"一般要求開發企業配合反腐調查的主要是三個部門:紀委、市政府糾風辦和檢察院。反腐部門一般不會直接去銷售現場,而是通常要求開發企業提供購房者基本信息,配合查貪腐"。

內容來自sina新聞

  調控變調

  中央政府的反腐重拳,在樓市也掀起不小餘震。

  "怕企業破產、怕老板跑路、怕個人棄房"是當下商業銀行真實的心理寫照。曾幾何時,個人按揭貸款被認為是最安全的貸款品種。在興業銀行首席經濟學傢魯政委(微博)看來,隨著利率市場化改革推進,銀行貸款額度收緊,加上餘額寶等互聯網金融產品的推出,銀行資金成本提高。在資金有限的情況下,銀行更傾向於將資產投放到收益率較好、風險可控的領域,而按揭貸款的利率偏低,已非銀行最理想的業務品種,於是銀行開始對購房者"惜貸"。

  "總體而言,銀行的平均房貸利率(包括首套和二套房)在基準利率基礎上上浮7%,而銀行給企業的貸款利率在基準利率基礎上上浮10%?15%,有的甚至上浮30%。"魯政委表示,更重要的是,若房貸安全,僅僅是銀行收益減少倒也無礙,但在房地產市場出現調整形勢下,個人按揭貸款的安全性大打折扣,銀行已將關於風險的考慮置於收益之上。

  華信地產基金董事副總經理任修遠表示,"單套總價1000萬元以上、260平方米以上的高端房產,因受紀檢部門的格外關註,已很難賣瞭。"

  這位司長進而懷疑,當前市場存在的問題,能否靠放松限購來解決,"確實應該全面摸清楚,房地產究竟問題出在哪裡。"

  盡管中央早就明確,要對房地產市場"分類調控"、"因城施策",但在執行層面,地方政府仍舊習慣等待中央統一號令,怕當"出頭鳥"。

  住房和城鄉建設部一位司長日前對《財經國傢周刊》記者表示:"如果說是限購導致目前市場下行,那麼如何解釋,全國600多個城市中限購的僅46個,絕大多數不限購城市的房地產市場也在下滑?"



  萬科集團董事局主席王石曾表示,對於房地產行業來講,最大的調控就是反腐,因為"反腐以後,高檔房子的需求立刻就減少瞭"。王石認為,腐敗行為在房地產行業尤其明顯,權錢交易多數跟房子有關。"反腐本身就是制止不正當交易,把非剛性需求的腐敗購買力抑制瞭,虛高的房價也就被抑制住瞭。"

  中原地產創始人、董事施永青也認為,打擊腐敗正在成為擾動樓市的一個重要因子。在一些二三線城市,以前開發商很容易就可以拿到預售許可證,即使樓盤還不符合預售條件。但反腐之風越刮越烈,違規獲得預售許可的情況已大幅減少。因為嚴格的審批,有些城市甚至整個下半年都可能沒有樓盤上市。

  不僅如此,一些中介機構向《財經國傢周刊》記者證實,自2013年以來,確實有官員拋售房產現象,且比例不低。中介人士認為,這部分購買力的蒸發,是導致這一輪市場下行的動力之一。

  北京一位高端別墅項目銷售總經理告訴記者,"之前有某退休官員,本打算買高端別墅,看現在風聲緊,原本定好的房子也退瞭。"

  "以前按揭個把月就可以放出來,現在至少要兩三個月,有的客戶等不及,就不買瞭。"無錫房地產協會副會長兼秘書長沈洵說。《財經國傢周刊》記者在調研中瞭解到,有個別中小商業銀行甚至停止瞭房貸業務。

  看空的陰影,徘徊在中國房地產市場的上空。

  此前曾有媒體報道,省部級高官貪腐案半數涉房地產。

  6月10日,沈陽市限購政策全面取消的消息傳出。迫於沸沸揚揚的輿論壓力,官方隨後發聲:這隻是針對改善型需求的政策調整,而非取消。

  看空,再次成為樓市的主題詞。這一次,並沒有出臺新的強力調控措施--於是就有疑惑。

  此外,政府在調控理念上的"換腦",使房地產步入更加市場化的軌道。這些"非典型因素",影響的不僅是房地產現狀,更是整個生態系統。

  本屆政府在房地產調控上的理念和思路轉變,也對當前樓市運行影響深遠,突出體現為更加尊重市場規律,弱化行政之手。

  《財經國傢周刊》記者獲悉,目前住建部正就房地產問題展開密集調研。在即將形成的調研報告中,"不打壓、不刺激","尊重市場規律對房地產市場調整的作用",以及"加強市場監控、作好應對方案"等,或將成為下一階段房地產市場調控政策的基本口徑。

  同時,地方根據自身情況制定針對性政策,"分類調控"的權力也將得到尊重。

  在全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生看來,過去10年的房地產調控政策,是根據當時房價上漲的形勢制定的政策,如今的市場環境已發生改變,是時候因時因地制宜,把原來不合理的政策作一個調整,不應該錯過這樣的窗口期。

  中國房地產曾有數度調控,但房價頂多打個盹,在地方"土地財政"的揚鞭下,很快脫韁狂奔。但此次有些不同。在利率市場化的背景下,對按揭和開發貸,銀行不再像"刺激年代"那麼慷慨。反腐重拳、紀委"查房",也打擊瞭部分需求,乃至引發局部拋售。

  "從12個城市適度微調政策看,主要從住房公積金、戶籍制度、契稅費、財政補貼、土地分期付款等方面按照地方分類調控、分城施策的方式適度微調。"亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示。

  在謝逸楓看來,政策微調與"救市"是兩個概念:前者主要是對"首貸"的合理需求,包括配合新型城鎮化推進、戶籍制度改革、融合城市群和都市經濟圈發展,手段比較單一;而"救市"則主要體現為貨幣超發、全面多次降準、大規模的經濟刺激計劃、地方政府取消"限購、限貸"、地方出臺全方位的救市政策文件,等等。顯然,以目前的宏觀形勢和政策取向來看,遠未到"救市"的程度。

  "現在最重要的是搞清楚要釋放哪一部分需求?事實上,改善型需求是目前受限購、限貸政策誤傷比較大的部分。應該重新考量和審視,適時微調。"聶梅生說。

  在她看來,前兩年,房地產市場表現好,尤其是2013年,市場交易量激增,主要是剛需的釋放。到瞭2014年,剛需釋放得差不多瞭,能夠承接剛需的就是改善型需求。因而目前對改善型需求放松,包括二套房貸款政策以及二級市場稅收、租金等方面,要有重新考量和設計。

  對於未來的政策調整方向,《財經國傢周刊》記者調研的幾個城市房地產業人士均表示,現在關鍵是如何落實好分類調整政策,中央層面應該有一個明確的指導意見。"政策若不明朗,等於撐死膽大的,餓死膽小的,造成不公平。"魯政委說。

  誰在釜底抽薪

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  供求關系失衡是房地產市場下滑的一大顯性因素。此外,在一些業內分析人士看來,這一輪樓市調整處於諸多重大改革深化的背景下:利率市場化改革,使銀行信貸漸漸收回瞭對按揭和開發貸的慷慨;持續推進的反腐敗,紀檢系統的"查房",也讓局部群體風聲鶴唳。

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