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  以日前備受關註的溫州的土地改革為例,仍然把土地流轉的范疇限制在限於農村戶籍和集體建設用地,促進集體土地的集約利用。

  中國社會科學院城市發展與環境研究所副所長魏後凱介紹,新型城鎮化更傾向於集約、綠色,不再像過去隻是通過土地的平均擴張推進城鎮化,而更多的是挖掘現有的土地潛力,提高單位土地產生的效率。之前,國傢發改委曾就城鎮化規劃向其征求過意見。

  "此前城鎮化的推進模式較為粗放,為瞭確保經濟增速,不得已采取寬供應的方式。"中國人民大學教授嚴金明介紹。

  嚴金明也表示,在征地成本增加、難度加大的背景下,後續解決土地供需的關鍵還在於存量、低效用地的開發、利用。

  國土部內部統計數據顯示,近年來全國每年實際新增用地都超過1000萬畝,超出當年計劃指標300萬~400萬畝,供需缺口在1/3以上。

  一方面是土地供需缺口較大;另一方面是土地利益效率低下,存在土地批而未供,供而未用,用但不優等情況。

  上述接近國土部的人士介紹,國土部未來將通過控制新增建設用地計劃指標,利用各種機制、制度,鼓勵大傢加大存量用地開發。

  "除正常城鎮用地以外,各地也頻現過於追求城市形象建設,大廣場、寬馬路、大辦公樓,多註重城市規模擴張,而忽視瞭城市吸納人口的功能",黃小虎說。

  在中國土地學會副理事長黃小虎看來,建設用地的供需缺口,使得提高土地使用率成為"當務之急"。

  "國傢發改委找我們專傢組討論過全國城鎮化規劃。"有關參會人士介紹,單位土地的使用效率已經作為一個重要指標寫入城鎮化規劃中。也就是說,滿足新型城鎮化的土地要求,更多是挖掘現有的土地潛力、人口密度以及單位土地產出效果。

  在嚴金明看來,一段時間以來,對於工業用地增加容積率、增加樓層的情況,可以不交土地出讓金等方式,提高企業節約利用的積極性。

 95萬畝地閑置

  公開資料顯示,1990至2010年,我國城市建成區面積增加近2.5萬平方公裡,土地城鎮化速度遠快於人口城鎮化,兩者之比大大高於1 : 1.23的正常水平。

  關於如何推進集約節約用地的機制,上述接近國土部的人士透露,這也是新任部長薑大明在多次討論會上強調的未來重要工作。

  國土部副部長胡存智曾在國土部的一個內部刊物上撰文解釋,我國城市內工業用地面積占比一般在25%以上,有些甚至超過35%,遠高於國外15%的水平。全國工業項目用地容積率僅為0.3至0.6,而發達國傢和地區一般在1.0以上。

 盤活存量為重

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-30/08012390547.shtml

  接近國土部的知情人士透露,土地制度改革作為新型城鎮化重要的改革措施,已經形成初步框架,上報至有關部門。未來新型城鎮化解決土地供需矛盾的核心,或是向存量開刀,促進土地的集約利用。

  也就是說,新型城鎮化的格局下,土地征收和有償使用制度的方向將不會改變,集體土地入市短期很難有大突破。

  在以存量用地開發為核心的土地利用背後,劉國洪指出瞭三條要點,一是提高存量用地在建設用地供應總量中的比重;二是逐步扭轉城鎮建設對新增土地出讓收益的過多依賴;三是加快建立有利於存量建設用地盤活利用的制度政策體系。

  按照廣東省國土資源廳執法監察局局長李師近期透露的信息,下一步國土部或將把廣東改造工礦企業存量用地的經驗推廣至全國。上述接近國土部的知情人士亦透露,目前浙江也已經申報試點。

  盤活95萬畝閑置用地

  不過,魏後凱也稱,規劃出臺後,國傢還要出臺具體實施方案和實施細則,否則規劃很難落地。

  此前,為適應新型城鎮化發展的新要求,國土部專門成立瞭土地管理制度改革研究小組,歷時10個月,在對11個省份的50多個城市進行調研後,目前已初步形成7個方面27條土地管理制度改革建議。

  一位接近國土部的知情人士介紹,改革建議版本的方向,就是建立一個城鎮化推進和節約用地相協調的機制,把解決土地供需矛盾的核心放在存量用地的開發上。

  新型城鎮化方案正在逐步明確土地制度的相關改革原則。本報記者獲悉,土地使用效率,或將作為一項指標寫入規劃中。國土部門將據此細化這一考核指標的配套制度。

  就上述改革建議版本,國土部土地管理制度改革研究課題小組成員、國土部規劃司副司長劉國洪在一次內部論壇上介紹,總的來說,是在堅持用途管制制度、有償使用制度、土地征收制度等三大制度內核及土地管理制度框架的前提下,加以完善。

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  "失地農民進城後的社保、公共服務等一籃子工作還未健全,小產權房短期內也很難解決,"上述接近國土部的人士表示,短期來看,城鄉二元的結構不會改變,集體土地直接入市的窗口也很可能不會迅速開通,但為促進農地的集約,集體土地內部的流轉會加快。

  與此同時,城鎮化用地粗放還表現在:城鎮工業用地供給較高,利用效率偏低。

  十省試點再開發

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  另外,全國建設用地的閑置情況亦十分突出,公開數據顯示,全國現有城鄉建設用地2400萬公頃(合3.6億畝,約為每年新增用地600萬畝的60倍)。截至2012年8月31日,全國共有閑置土地1.27萬宗,95萬畝,用地緊張的東部地區分別占49.3%和42.6%。其中,閑置2年以上的占57.3%。

  國土部力推存量用地管理新規的原則是"放權讓利","未來,存量用地的交易、開發、建設或將與新增建設用地區別管理,存量用地原使用權所有方,將有望直接參與到存量建設用地的開發過程中。"

  據本報記者瞭解,國土部亦在醞釀包括"土地使用效率"等指標的存量用地管理新規,將來存量用地的交易、開發、建設,或將與新增建設用地區別管理,存量用地原使用權所有方,將有望直接參與到存量建設用地的開發過程中。

  實際上,廣東就已經進行瞭盤活工業存量用地的試點,並且得到瞭國土部的高度評價。

  2008年至今,廣東省共完成"舊城鎮、舊廠房、舊村莊"(下稱"三舊")用地改造15.1萬畝,其中對舊廠房、舊工礦廢棄地的復墾利用占到三分之一左右。

  魏後凱透露,有關部門已經註意到上述問題,並將會在新型城鎮化之後予以改變。

  國土部日前印發《開展城鎮低效用地再開發試點指導意見》,確定在遼寧、上海、江蘇等十省(區、市)開展試點,推進城鎮低效用地再開發利用,優化土地利用結構。

  上述人士表示,按照國土資源部的遠期規劃,存量土地的相關管理方式的調整將納入其中。

  據悉,國土部已經制定瞭一個集約節約用地的考核評價標準,並將在一定的范圍內試行,未來將逐步建立起用地效率的評價和考核制度。

  此外,農村建設用地的閑置和粗放利用問題,亦十分突出,2010年,農村居民點用地接近19萬平方公裡,是同期城鎮建設用地2.4倍,"隨著農村勞動力大量外出,和農村人口凈減少,農村'空心化'和住房閑置也較普遍"。黃小虎說。
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