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內容來自sina新聞

  下一步,應該針對性地進一步細化"政府提供基本保障、市場滿足多層次需求"的分工思路,采訪中專傢建議。

  客觀來看,一些棚改項目的確存在現實困難。湖北省住房保障局副局長曾龍說,一些國有工礦棚戶區不在城市規劃區內,多數需要異地安置,有的"三線企業"要從山裡遷往城市安置。不少企業已經破產瞭,棚戶區改造缺少承擔主體。據瞭解,不少此類企業在完成歷史使命後從中央逐級下放到瞭市縣,但地方政府對這些地方改造的積極性不高。

  在數量提升的背後,是難度的增加。經過幾輪建設,各地商業開發空間較大、易改造的棚戶區多數已基本完成,剩下的主要是難啃的"硬骨頭",尤其在中西部、林區和礦區,市場空間更小。



  烏海市房管局副局長郝利平介紹,房地產市場不景氣對城市棚戶區改造影響很大,前年招標開發的20多個項目,中標的開發商甚至連保證金都不要,扔下項目跑瞭。德陽市東湖鄉城中村改造辦公室主任楊運章說,已經開工的幾個項目被迫放慢速度,安置房的交房日期要推遲兩年以上,按計劃早該返遷的3800多人,現在還在周轉。

  成都市武侯區有14個棚戶區列入改造,預計投入25億元。武侯區房管局副局長吳紹富介紹,最大的瓶頸是資金,虧損面較大。市區2.5環內房子售價1.2萬元/平方米左右,稍遠點也不低於7000元/平方米,拆一畝地的成本平均就在1500萬元到1800萬元間。"最後能平衡資金的地往往用得還不到一半,因為要搞道路、綠地、幼兒園這些基卡債協商技巧二胎年息礎設施,又是一大筆投入。"

  具體來看,專傢們認為,應該進一步細化金融、土地等支持政策。

棚戶區改造資金缺口成最大難題 漸入啃硬骨頭階段

  另一方面,隨著城市中心區域土地緊張,棚改出現向城市外圍和邊緣擴展的趨勢,新建、改造老舊基礎配套設施的資金需求巨大。

  --細化土地支持政策。對用於棚改項目的土地指標實行計劃單列,解決國有工礦棚戶區異地安置,同時明確城市內部對項目進行"肥瘦搭配"實施"捆綁式開發"的土地政策,以利於棚改項目的資金平衡。

  "資金缺口大已成為本輪棚改的最大難題。"住房和城鄉建設部副部長齊驥稱,不少棚戶區位於中西部、獨立工礦區、資源枯竭城市和三線企業集中城市,市場運作空間小,配套壓力大。在一般城市中目前待改造項目,多數也商業開發價值低,加上建材和人工費上漲,資金很難平衡。

  另一方面,2013年以來,一些城市,尤其三、四線城市房地產市場出現瞭滯銷、降價的現象。湖北省住房保障局督查管理處處長鄒天祥認為,房地產市場萎縮,無法用土地二級開發來補充棚戶區改造的資金缺口,項目就做不下去瞭。

  政策協調仍需細化

  另外,棚戶區集中瞭城市中大多數的困難人群,建議在改造住房的同時,由政府主導推動就業、保障、收入等問題統籌考慮。部分地區已經采取的提供公益性崗位、配建商鋪提供就業機會、提供免費的就業培訓和輔導等措施,可總結推廣。

  吳紹富說:"現在留下的大部分是這樣的地塊,算不過來賬,結果開發商打不上眼,百姓無力改造,隻能政府'兜底',全下來恐怕虧7個多億。"

  湖北省一傢紡織企業原來給部隊生產被服,生活區遠離城市,職工居住環境惡劣,急需實施棚戶區改造。按照國傢政策,每戶的補貼隻有1.3萬元,加上基礎設施配套的補助,總共2萬元多一點。由於企業沒有配套能力,價格太高瞭職工又難以承受,這裡先後申報瞭兩期棚戶區改造項目,第一期尚難推動的時候,二期工程已經批復,卻無法實施。當地一位幹部說:"這就成瞭一個難題,推又推不動、貼又貼不起,國傢給的資金也不能退回去,真不知道怎麼辦才好。"

  采訪中,國傢住房和城鄉建設部住房保障司副司長張學勤、華中科技大學中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰、內蒙古新天地房地產開發公司副總經理甘文華等認為,在當前經濟轉型升級處於關鍵點、大量傳統行業產能過剩、地方保持一定經濟增速缺少"抓手"的時候,需要防范部分地區把棚戶區改造片面理解為"經營城市",過於追求"大二胎房貸雲林二胎年息拆大建"在推高經濟增速、做大經濟總量方面立竿見影的效果。

  有些已經建成的項目,也遇到居民認購熱情不高的尷尬。烏海市五虎山街道辦事處搬遷安置機構負責人說:"房子現在很充足,五期工程3100套馬上交工,現在隻登記瞭100多戶,加上其他兩個辦事處登記的,總共也就200多戶。"

  確保民生優先理念落地

  破解資金難題

  業內人士表示,困難群眾走出棚戶區的同時,應該引導一些地方的傳統發展理念走出低矮、狹窄的"棚戶區",讓大傢認識到棚改首先是為瞭改善住房困難群眾的居住條件、兌現政府的承諾,其發展效應更多體現在"以眼前的投入,換取未來的發展"上,確保民生優先理念落地。

  棚戶區改造需要首先解決那些條件最困難、要求最迫切、矛盾最突出的人群和他們聚居的區域。但在具體執行中,依托市場運作實施棚戶區改造有其自身的規律,一些地方政府也"順應"這一規律,避難就易,首先改造容易改的區域。

  怎樣化解經濟結構調整、房地產行業下行的影響,怎樣確保首先保障最困難和最迫切的人群,怎樣協調各個環節的政策舉措,成為新一輪棚改繞不過去的坎。

  部分參與棚戶區改造的開發商明顯感受到來自房地產市場的壓力。德陽市新裡程房地產公司經理袁洋說,市場的不可預見性太大瞭,兩年前,我們著手實施陽光高地這個棚戶區改造項目時,預測每平方米4200元是盈虧的平衡點,當時的房價是4500元。現在樓房快封頂瞭,預售價格隻有3900元/平方米,而且還在往下走,房價已經到瞭平衡點以下,隻好咬牙虧本做下去瞭。

  采訪中記者獲悉,江西省今年各類棚改需500多億元,刨去央補和省級配套後,還有400多億元缺口。在北方,黑龍江省省會哈爾濱新啟動五年222個棚改項目,全部完成至少需要1300億元。資金從哪兒來?是擺在地方面前的首要問題。

  現有的棚戶政策還不足以解決部分棚戶區"隻有骨頭沒有肉"的難題,張學勤認為,對於缺乏市場運作空間的項目,需要進一步發揮政府主導作用,該讓利的讓利、該貼錢的貼錢。尤其是對於中央下放地方的國有工礦棚戶區,首先要厘清責任,這些企業歷史上給國傢作瞭貢獻,國傢應承擔更大的義務,這是政府公共財政要解決的問題。

  受房地產市場變化影響,一部分已經啟動的棚戶區改造項目由原來的略有盈利變成虧本生意。在獲利"蛋糕"總量變小的情況下,需要明確由政府、開發商、居民共同承擔,不可把損失一股腦推給企業和居民。德陽市鑫恒置業有限公司項目經理羅斌說,現在房地產市場不好,利潤空間小,甚至要虧本。虧的一個主要原因是政府面對財政減收壓力時,原來承諾的一些優惠政策取消瞭,例如居民安置房的土地出讓金、契稅、營業稅和增值稅,還有棚戶區居民臨時租房過渡費的所得稅等。羅斌建議,針對棚戶區改造項目出臺專門的細化鼓勵政策,以區別於商業房地產項目,鼓勵開發商參與。

  記者在黑龍江、遼寧、內蒙古、湖北、四川、江西、貴州等地調研采訪發現,加速棚戶區改造面臨著財政減收壓力、債務風險升高、改造難度加大等不利因素。

  --以政府貼息方式支持棚戶區改造信貸。曾龍建議,針對一些市場運作不靈的棚戶區改造項目,可考慮由政府擔保和貼息,設立一筆30年或50年的長期貸款,支持政府投資類的保障性住房建設。

  --細化落實企業債券融資支持棚戶區改造政策。根據政策,凡是承擔棚戶區改造項目建設任務的企業,均可申請發行企業債券用於棚改項目建設。記者在采訪中發現,在實際操作層面,這一政策仍停留在概念上,主管部門對發債企業的要求較高,如經營業績、信用評級、資產狀況等,很難有企業能達到這個要求。

  --盡快解決棚改安置房抵押權難以實現、無法辦理按揭貸款的問題。采訪中,不少棚戶區群眾難以跨過安置房在入住前需付清房款的"高門檻",貴州水城礦業集團公司蘇知貴說:"我正琢磨著想退房,沒錢啊!"房子總價約29萬元,因為辦不瞭按揭貸款,不少人考慮退瞭安置房去買商品房。受訪專傢建議理順安置房在產權管理部門設置抵押權的政策,為棚戶區群眾購買安置房提供個人信貸支持。

  有專傢分析,2013年中央財政下撥支持城市棚改資金355億元,按照2013年完成的304萬套棚改房計算,平均一套房子中央補貼約1萬元,資金的大頭壓在地方政府身上。

  國有工礦、林區和墾區是本輪棚改的另一重點。黑龍江省社科院經濟研究所副所長程遙認為,與城市棚改相比,以東北國有林區為例,由於減、停伐,資金問題更為突出。處於艱難轉型中的內蒙古森工集團,至今有7.6億元棚改貸款無力償還;在小興安嶺伊春國有林區,甚至出現政府向開發商"賒賬"搞棚改現象。伊春市委書記王愛文說:"沒瞭木材收入,林業局不斷欠賬,全市開發商墊資至少15個億,再不解決後期棚改難以運轉。"

  面對1000萬戶的棚戶區改造任務(2013~2017年),在2013年完成304萬套改造目標的基礎上,2014年各級政府部署瞭370萬套的改造任務。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-17/08272609655.shtml
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