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  筆者認為,從短期內來看,盡管今年4月份以來46個限購城市已有37個做出瞭調整或已經明確取消,另外,還有福建、湖南、廣西、成都、武漢、紹興、包頭等地方政府發佈的樓市"救市"政策,但是,限購等政策松動對於市場成交量反彈的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。同時,這些"救市"措施反而助長瞭開發企業博弈市場的決心,一定程度上也不利於市場成交量拉開節奏。從成交價格的角度來看,盡管第二季度以來開發企業定價更貼近市場,但整體市場成交量收效並不好,市場仍然處於博弈狀態,難以有大幅下跌的動力。

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  從7月份70個大中城市新建商品住宅房價環比變化城市特征來看,除瞭廈門、大理之外,其他城市均無上漲跡象,筆者認為,總體來看,受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響,市場去化壓力倍增,此時,部分開發企業由於資金面壓力、業績指標等因素開始采取"以價換量"策略,甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金,導致70個大中城市房價64個城市環比下跌,其中,杭州跌幅最大環比下降2.5%。總體來看,70個大中城市跌幅范圍進一步拉大,一線城市也全線進入環比降價陣營,即使是廈門、大理這兩個有上漲跡象的城市,最高上漲幅度也不過在0.2%。



  (一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有64個,持平的城市有4個,上漲的城市有2個。環比價格變動中,最高漲幅為0.2%,最低為下降2.5%。

  張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者

  單從7月份成交量來看,全國各線城市分化現象依舊顯現,呈現出不同特征:一線城市成交量未見起色,而供應量穩高,致使去庫存壓力加大;二線城市由於限購政策的調整,市場因"補簽"行情、降價等因素出現一小波回暖的行情,但市場回暖的趨勢並不明顯,而庫存量繼續小幅提升,仍需開發商降價跑量,緩解庫存壓力。但從內部結構上看,各大城市受其影響仍有差異,濟南、杭州、成都等城市在短期內略顯成效,而蘇州、西安等城市效果還未顯現;就三四線城市而言,以價換量略顯成效,促使成交量小幅提升,但相比而言,政府"救市"政策在短期內效果甚微。

觀點時評地方政府松綁限購也難阻 降價潮

  這反映三季度以來全國70個大中城市整體市場並不樂觀。

  總體來看,7月份,市場期待銀行首套房貸利率放松的預期仍然落空,房貸利率並沒有出現實質性松動,整體市場成交量表現也沒有出現明顯好轉。筆者認為,若大多數城市商業銀行信貸下半年仍然偏緊,並沒有立即下調首套房貸利率,甚至還繼續上浮首套房貸利率,房地產市場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態,企業"去庫存"的壓力仍然會比較大,同時,企業的資金面的問題會更加突顯。即使各個地方政府取消限購、出臺"救市"政策,也難以阻擋當前去庫存的市場壓力,市場也不可避免還會迎來降價潮現象。

  從7-8月市場表現來看,雖然上海、深圳等個別銀行開始恢復首套房貸利率優惠政策,但門檻相比較高,並且是有條件松動,從整體上看銀行信貸仍未實質性放松,市場依舊受其影響較大,未走出低谷期。

  從7月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比變化特征來看,最大的特征就是房價漲幅明顯放緩,從國傢統計局公佈的數據來看,7月份同比價格變動中,盡管同比上漲城市還有65個,但最高漲幅為7.2%,最低為下降4.9%,已經沒有10%以上同比漲幅的城市。同時,全國70個城市住宅均價下降的城市有僅有3個(杭州、溫州、韶關),而此前一直是溫州一個城市。

  從7月房價環比下跌最大的杭州來看,相關研究數據顯示,2014年7月杭州商品住宅供應量為63.59萬平米,環比上月下滑21.70%,同比去年7月跌幅為25.60%;成交29.34萬平米,環比下跌26.02%,與去年7月相比下滑46.12%;成交均價為15139元/平米,環比、同比分別下行2.82%、9.43%。7月29日杭州取消限購政策,主城140平以上放開限購,蕭山餘杭地區全部解禁。從7月各周數據來看,前三周成交量基本都在11萬平米左右,而限購政策取消後一周(7月28日至8月3日),成交量升至17.53萬平米,可見限購政策在短期內對市場影響頗有成效。但縱觀整個7月,杭州成交量持續走低,跌入本年度第二低位,供應量雖也大幅下滑,但供求比依舊較高,仍然高庫存壓頂。開發商雖堅持低價"跑量",但市場仍未回歸到"量"上。預計8月開始,受限購政策取消的影響,市場會有一定程度的好轉,但要真正回歸到"量"上,仍需要開發商堅持"以價換量",在定價上更加貼近市場,讓購房者獲得更多的"實惠"。

  從7月份全國35個大中城市市場存量壓力來看,相關研究數據顯示,截止2014年7月底,監測的一、二、三四線共35個城市,商品住宅累計庫存餘量為30216萬平米,環比小幅上揚2%,同比增幅達39%;35城累計存銷比為22.58個月,環比增長3%,同比漲幅為61%;下半年開局全國庫存量繼續攀升,市場去化壓力難減,全國各大中城市仍然普遍面臨"去庫存"壓力,如何加快跑量仍是開發商首要解決的問題。

  (二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有3個,持平的城市有2個,上漲的城市有65個。7月份,同比價格變動中,最高漲幅為7.2%,最低為下降4.9%。

  因此,筆者預計在2014第三季度,限購等救市政策出臺難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用,開發企業仍然要堅持"跑量"的基本原則,"千方百計消化庫存",堅持以現金為王。對於企業來講,能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵,也是緩解各個房企及當前市場"千方百計消化庫存"較大的關鍵。

  觀點地產網 2014年8月18日,國傢統計局公佈2014年7月份70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況:

  (審校:楊曉敏)



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-19/09194383460.shtml

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