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內容來自sina新聞

威海等城市海景房變"鬼城" 50萬買十幾萬賣

  沒人住的海景房

  經過瞭這一輪瘋狂投機之後,這些海岸線上的房子會重蹈海南1990年代房地產泡沫破滅的覆轍嗎?

  過去的10多年中,"海景房"是一個被頻繁炒作的概念,海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴重的區域。投機的熱潮,驅動著全國各地的人奔赴海邊,買下一套或者數套一年也住不上幾天的海景房。從營口到三亞,動輒是幾千上萬畝的大項目,在海岸線上產生瞭驚人的住宅供應量。每當夜幕降臨,中國的海岸線上便出現瞭很多沒有燈光的建築物,有人稱它們為"鬼城"。

  "面向大海,春暖花開。"在這個13億人口的內陸國傢,中國人均海岸線隻有2、3cm,"面向大海"一直是一個奢侈和美好的想象。最充分地利用瞭這個想象的,是地產商人。"私藏一方山海境"、"隻有閉上眼,才看不見海"、"一半是海洋,一半是天堂",走出海南三亞鳳凰機場,房地產廣告鋪天蓋地而來。不僅僅是在三亞,北起渤海灣的大連、營口、秦皇島,到膠東半島的煙臺、威海、青島,再到南方的惠州、三亞、北海,這些有著優質海洋資源的城市,每一寸海岸線都是地產商們追逐的獵物。他們打著旅遊地產的名號,卻蓋出瞭密密麻麻的住宅樓,美其名曰"海景房"。

  但是,想象最終要跌落在現實裡。

  經過瞭一輪價格暴漲之後,2014年以來,海景房驟然降溫,銷售越來越難。而且,這次海景房還遇到瞭三年一輪的地產低潮。海濱地產的泡沫會破裂嗎,這些沒有人住的海景房命運如何?土融新北泰山土融

  夕陽西下,山東威海乳山縣海邊的人多瞭起來。

  冒著煙的燒烤攤,叫賣小海鮮的人力三輪車,賣泳衣和飾品的小攤,這片亂糟糟、臟兮兮的海灘,與其聲名在外的"銀灘"難以匹配。21.3公裡海岸線上行人稀少,卻密密麻麻分佈著200多個小區,這些沒有燈光的房子影影綽綽,路邊幾個已經廢棄的酒店還能看出過往的繁華。

  "現在已經是最旺的季節瞭,很多人帶著孩子來過暑假。到瞭冬天根本看不到人,那才叫荒涼呢。"出租車司機說。

  整個銀灘的中心地帶,是管委會辦公所在的銀灘大酒店[-0.66%],它正面向海,側面是銀灘唯一的餐飲街,有10多傢在營業的餐廳,夏日喝啤酒、吃海鮮的人群帶來瞭熱鬧的氣氛。餐廳老板基本都是本地人,他們說就指望夏季這一季的生意。位於餐飲街上的幾個小區,也沒有比遠處的樓房更有人氣,基本上十室九空,有些房子的窗戶已經破損,看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶,每棟房子都能看到好幾處"出售"、"急售"之類的廣告。

  "房子現在非常難賣,"銀灘旅遊地產5S店裡的小吳說,從2010年以來這裡房價滯漲瞭5年,而買房人越來越少。"很多二手房是2008年前後花瞭50萬買的,現在掛出來就是20多萬,如果運氣好,買傢要現金十幾萬就賣瞭。"有些樓盤開盤多年,房子至今還沒有賣完,有些項目打出瞭"首付1萬元,在海邊安個傢"的廣告。即便使出瞭渾身解數,情況還是越來越糟,記者瞭解到的爛尾樓至少有4處,2013年一位浙江籍開發商資金鏈斷裂跑路。

  蓋房子之前,銀灘60多平方公裡的土地上長著茂密的松樹,現在隻剩下瞭這些沒有人住的房子。由於當地房管局並不公佈相關信息,很難查證銀灘海景房的確切開發量,以每個小區10萬平米計算,200個小區的住宅供應量就是2000萬平米。如果按照人均40平米計算,這裡至少能容納50萬人口,但現在它幾乎就是一座空城。雖然號稱"銀灘旅遊度假區",這裡既無度假設施,也無度假風情,商業配套很少,生活很不便利--它就是硬生生造出來的、沒有任何生活內容的一座城。

  像"銀灘"這樣硬生生造出的空城,在中國的海岸線上比比皆是。

  在遼寧營口的沿海產業基地,至少有20多個在售樓盤,其中大約有一半的項目已經停工或爛尾,夜裡亮燈率超過一成的小區屈指可數。以"夕陽落海"景觀而聞名的營口鮁魚圈,至少有50個樓盤在售,體量動輒就超過100萬平方米,總開發面積已超過1000萬平方米。

  從營口往南,葫蘆島市東戴河新區,其前身是千百年來沒什麼變化的荒蕪海灘。2008年2月,遼寧省綏中縣在此處規劃成立瞭綏中濱海經濟台北市士林區房屋貸款房屋二胎民間二胎區,因為靠近秦皇島,為搭上濱海旅遊的快車,2012年1月初正式更名為遼寧東戴河新區。6年前這裡還是一張白紙,現在這片荒蕪的海灘已經變成鋼筋水泥的叢林。深圳佳兆業地產在這裡開發一個1萬畝的超級大盤,合生創展等大公司都在這裡有項目。銷售卻異常困難。根據公開數據,2012年東戴河新區開工的18個項目面積為504萬平方米,已施工面積312.7萬平方米,但銷售面積卻隻有27.7萬平方米。在秦皇島南戴河的海岸線上,也有大量待售的房子,有的房子已經賣瞭多年,同一棟樓有的已經入住,有的還在賣。

  在營口和秦皇島,"鬼城"、"空城"這樣的說法非常敏感,出於政府的壓力,記者聯系的地產經紀公司不願意披露2013年的相關數據。顯然,形勢沒有好轉,甚至變得更糟瞭。

  "這些海景房成'鬼城',主要原因是它們遠離市區。"在青島經營多年的張姓地產商說,雖然青島主城區、東海岸海景房已經到瞭4萬/平米,但看起來這裡依然健康。其實,這兩年青島的海景房也開始難賣,但價格並沒有明顯下降,原因在於青島的經濟狀況可以支撐。該地產商說,與東海岸的繁榮不同,青島的西海岸看上去則像是座空城,馬路兩邊全是待售的高樓,價格隻有東海岸的一半或者更低。2013年以來西海岸已經有數個樓盤因資金鏈問題停工,2014年春節後西海岸的一傢開發商向這位張姓開發商求助,要求被收購。2014年6月,青島西海岸的黃島成為第七個國傢級新區,但利好政策對樓市沒有任何影響,見風漲價那是幾年前的事瞭。

  中國的海岸線長達3萬公裡,但適宜居住和旅遊的集中在膠東半島和南中國海。在廣東,最美的海岸線當屬惠州惠東縣的巽寮灣。巽寮灣離深圳130公裡,離惠州50公裡,海岸線上也是密密麻麻的房子,一線海景房中居然有20層、30層的高樓。除瞭酒店,相關配套很少,一些餐館因為人少的緣故開瞭又關。巽寮灣總供應量高達5000萬平米,多年以來這裡就彌漫著價格戰的硝煙。雖然是海景房,賣的卻是白菜價。2010年碧桂園巽寮灣的十裡銀灘項目開盤,4000多元/平米的價格頓時讓其它樓盤的銷售陷入僵局。

  2010年海南國際旅遊島的規劃公佈之後,上萬億的投機資本蜂擁而至,中國唯一的熱帶海島上房地產遍地開花。大東海、三亞灣、清水灣、神州半島......大多數海岸線都栽上瞭千篇一律的住宅樓。每到夜晚(除瞭冬季),大多數房子都是沒有燈光的。旅遊地產專傢宋丁多次住過雅居樂清水灣的酒店,讓他難忘的是酒店裡那股陳腐的氣味,"因為人太少瞭"。

  一位海南的地產商說:"對於我們而言,盈利模式也隻能這樣瞭。一個酒店收回成本就要8到12年,賣住宅是最快的。"他說不是不想改變,做點有特色的東西,但是周邊開發體量太大,聚焦不夠,政府也沒有做相關的引導和配套,"這也不是某個人想改就能改的"。

  規劃亂象

  王志綱工作室深圳公司副總經理孫洪波認為,中國的海岸線開發出現這麼多亂象,有三點原因:一是開發時機不對,過早透支瞭海岸線資源;第二是缺乏好的規劃,開發商一哄而上,造成瞭破壞性開發;第三是沒有一個核心產業支撐,沒有健康的經濟生態鏈,無法持續發展。由於這三點原因,早期開發的海岸線,基本都沒有形成旅遊目的地,而變成瞭房地產投機的樂園。

  2014年初,惠州市才制訂瞭巽寮灣的總體規劃。但這份規劃沒什麼實質意義,因為巽寮灣已經基本成型。在此之前巽寮灣已無序開發瞭多年,萬科、金融街[-1.53%資金研報]、碧桂園這樣的大開發商雲集,項目動輒上百萬平米,基本上是單打獨鬥、各自為政。

  海南有1528公裡海岸線,1988年開始便有瞭東線重點發展旅遊業,西線重點發展工業的定位。2010年1月4日,國務院發佈瞭《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若幹意見》,一時間連旅遊資源並不豐富的西線也變成瞭開發商追逐的目標。據央視調查,海南西部地區的海岸線總長630多公裡,除瞭幾個工業開發區占據瞭100多公裡外,剩下的500多公裡都將用於旅遊和地產開發。

  2009年12月經國務院二胎房貸利率年息批準實施的《海南省土地利用總體規劃(2006-2020年)》明確規定,岸線資源屬於稀缺資源,海邊一線地可用於旅遊發展,不得用於商品房開發(不產生經營性收入的房地產)。國際旅遊島的規劃出臺,很多項目打著旅遊的旗號,事實上做的是住宅開發。比如一些項目掛著"產權式酒店"的牌子,最後開發出來的還是公寓住房。還有一些項目拿地時承諾瞭五星級酒店配建部分住宅,但最終隻剩下住宅,沒有瞭酒店。

  "海南的規劃很多地方彈性很大,規劃成瞭'鬼話'。"海南知名評論員矢弓說,狂熱的投機氛圍下,規劃常常被利益侵蝕,失去瞭科學性和嚴肅性。2010年6月8日國務院批復的《海南國際旅遊島建設發展規劃綱要》規定,建築物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低於100-200米。但多年以來,很多項目都建在離海很近的地方,這個規定也不會有很強的約束力。毫無節制的圈地和破壞性開發,已經給海南的生態帶來瞭惡劣的影響。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著稱,但因為海岸線侵蝕造成海岸線後退300-400米,原來插在陸地上刻有"椰林灣"三個字的柱子,現在已經跑到海水中去瞭。

  在中國最知名的度假勝地三亞,眾多的海灣中,隻有海棠灣是唯一政府主導瞭整體規劃的海灣。從2005年起,國內和國際著名的設計院開始對海棠灣的規劃進行競賽,最終美國一傢著名設計公司中標。在很多業界人士看來,海棠灣的規劃具有國際性,它有可能會成為三亞開發得最有水平的海灣。

  相關圖表

  澳大利亞的黃金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅遊目的地,無一不是政府主導規劃,又經過瞭比較謹慎、長周期的開發,才有瞭這些海岸線的精品項目。對於海岸線這樣的公共資源,很多國傢的開發都相當謹慎。但中國沿海的地方政府,無一不是迫切地賣地瞭事。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國傢級貧困縣,但有瞭雅居樂清水灣為代表的房地產項目,這裡一躍成海南省經濟和社會發展綜合排名前茅的市縣。營口、乳山、巽寮灣等地的天量住宅供應,也都根源於地方政府的短視。

  產業黑洞

  如果海岸線上的房子都有人住,那就不會有什麼大的問題。這些入住率極低的海景房,造成瞭雙重的浪費--既破壞瞭自然生態,又浪費瞭大量的財力。在賣地時,地方政府對房地產通常寄予拉動經濟的期望,但事實證明,這些沒有人住的海景房對經濟的拉動作用非常有限。

  乳山銀灘離乳山市有十幾公裡的路程,在銀灘年景最好的2008、2009年,外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空,消費也一片興旺。但銀灘上除瞭房地產,沒有任何成氣候的產業,這兩年買房客們撤退之後,銀灘變成瞭一座空城。乳山市看上去也不景氣,在由市區通往銀灘的路上,有好幾處被遺棄的工廠。

  產業黑洞不是銀灘獨有,這是狂熱投機驅使下海岸線開發的通病。2007年,營口規劃瞭沿海產業基地,在土地財政的驅動下,大量的土地被迅速出讓,但產業升級速度卻趕不上房地產開發的速度。由於產業無法及時導入,沿海產業基本陷入蕭條,樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發的主題是度假,但度假隻是一個泛概念,並沒有落實到相關產業鏈的可持續運轉,也沒有真正形成支撐。

  "國外那些開發得很成功的海岸線,基本都有一個主題產業做支撐。如果沒有的話,都很難生存下去。"孫洪波說,比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地,大堡礁是潛水基地,泰國普吉島是國際商務會議中心,摩洛哥有賭場和F1賽車,戛納有電影產業,墨西哥的坎昆、美國的舊金山更是有金融、商務、文化體育等很多產業。這些成功開發的海岸線都是生活、工作、休假三位一體,除瞭旅遊之外,本來就有很多現實生活的內容,因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發都很單調,除瞭蓋房子,沒有其它產業。因此,中國的海岸線旅遊也很單調,除瞭洗海水澡、搞些水上運動,就再也沒有其它的東西瞭。因為入住率低,中國很多旅遊地產根本沒有配套,導致生活不方便,這又拉低瞭入住率,最後變成惡性循環。

  "中國的這種開發模式會越來越走不下去,因為沒有新內容的註入,無法升級。"孫洪波說,產業其實就是要給海岸線註入更多的持續吸引人的內容,比如摩洛哥的F1賽車、戛納電影節,每年都會有新主題,不斷地吸引眼球。"而你蓋個酒店5年裝修一次,除瞭這個還有什麼吸引別人的?"

  乳山銀灘一直打著"養老"的旗號,提出過做養老產業,但在急功近利的發展思路下,房子蓋得很快,養老產業卻沒有形成哪怕一個有吸引力、影響力的項目。"比如說乳山每年能辦一個權威的養老論壇,加上養老設施、設備的展示交易會,逐步吸引全國做養老產業的人來交流、交易,再加上開發的養老房,很多人也會來體驗度假,銀灘可能就活瞭。"孫洪波說。和做房地產、賺快錢相比,養老、服務都是浮雲。

  經過瞭這一輪瘋狂投機之後,這些海岸線會重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎?

  根據海南統計局的數字,2014年上半年海南的房產銷售同比下降瞭40%。海南是中國唯一的一個熱帶海島,這種唯一性讓它死去的可能性變小。但是像營口、乳山等地,海景房的泡沫會不會破裂很難說。但無論如何,一攬子賣海景房的模式,已經難以為繼。巨大的供應,以及2014年以來樓市的萎靡,這類旅遊概念的房產銷售越來越困難。

  孫洪波認為這一波海岸線開發可能會像之前的主題公園開發熱一樣,慢慢走向沒落。"你不是像迪斯尼樂園一樣有唯一性的內容。如果沒有內容產業,你靠什麼升級呢?"他認為海岸線要開發好必須做內容產業,深挖當地特色的產業內涵。海南有非常豐富的物產,除瞭水果之外,還有文昌雞、東山羊等美食,這些特產缺乏集成和包裝。"如果酒店裡都提供熱帶水果餐,你看海南是不是更有吸引力些?"他舉例說,這些產業會對旅遊增加附加值,產業好、房子也有人住,那不就長久興盛瞭嗎?他說過去有大把機會掙大錢,沒人會想這些,但是現在投機不下去瞭,市場會形成倒逼力量,"你就知道原來這裡也有大金礦,如果大傢蜂擁去做,市場就繁榮瞭。"

  宋丁把一攬子賣海景房的模式稱為"小循環",這種模式隻註重短期利益。但未來無論是海岸線還是其它的旅遊地產,都必然走上"大循環"的模式。"在大循環的模式下,地產商變成瞭戰略投資商,就不是說像以前一樣隻蓋房子瞭,而是要把旅遊、文化、商業、教育等等都考慮進去。如果做成功,這就是中央提出的小城鎮、美麗鄉村。"宋丁說。貴州省政府已經在做Top50小城鎮,拿出50個旅遊資源最好的地方對外招商,在這樣的項目設計中,重點考慮的是整體經濟、生態發展的需要,房地產開發被壓縮到一個相對小的份額。"大循環模式對社會的承諾越來越多,它不是中小開發商能做的。"



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-10/08302901534.shtml

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