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評論樓市調控應註重疏導人口遷移房貸二胎利率試算表缺錢急用哪裡借錢
近期部分城市房價出現過快上漲，再次引起政府和輿論高度關註。數據表明，部分城市特別是一線城市房價過快上漲的壓力，與近些年來人口向這些城市過度聚集呈高度相關性。因此，在調控各地樓市的同時，應納入疏導人口遷移的相關政策，例如促進我國區域及城市間經濟功能區、消費資源的再平衡，以引導人口向中西部、二三四線城市遷移，緩解大型城市的房價上漲壓力。
目前我國正處於城鎮化的過程中，農村人口不斷遷入城鎮，令全國城鎮人口占比不斷提高。與此同時，城市間的人口遷移也非常活躍。但分析北京、上海、南京、成都、大連五大城市發現，進城及換城人口的目的地並不均衡分佈。
2000年以來，五大城市常住人口都出現大幅增長。其中，北京、上海2000年常住人口分別為1363.6萬和1608.6萬，2012年底達2069.3萬和2380萬，年均增長58萬和64萬。同時，北京、上海常住人口占上述五城市常住人口總和的比例，2000年為23.07%和27.22%，2011年上升到25.03%和29.11%。
南京、成都、大連三個城市總人口及占全國總人口的比例雖然也呈增長態勢，但增長幅度較北京上海則明顯緩和。另外，這三個城市常住人口占五城市常住人口總和的比例，實際上呈下降趨勢，分別從2000年的10.37%、19%和9.9%下降到2011年的10.05%、17.45%和8.29%。考慮到計劃生育政策並未松動，並結合常住外來人口數據，從上述城市常住人口的變動中，大致看出遷移人口的走向，即規模越大、經濟越發達的城市，人口遷入活動就越強勁。
聯系上述五城市的房價及走勢，可以發現房價與人口規模及增速的高度相關性。常住人口增長越快的一線城市，二手房價格越堅挺，上漲壓力越大，二三線城市常住人口增長相對緩慢，樓市價格上漲的壓力也相對較小。
導致房價上漲的因素很多，諸如經濟和居民收入增長、剛需改善需求強勁、投機投資活躍、土地短缺、相關企業建融雲林褒忠建融及機構炒作等，有的是短期因素，有的是長期因素，但我國部分城市的房價上漲壓力已經趨於長期化。住房價格走勢與城市人口增長的高度相關性表明，作為中長期趨勢的人口遷移流向，對樓市價格產生著重要的影響，對樓市調控的諸多政策中，應納入疏導人口遷移的相關措施。
首先，應促進全國區域間、城市間的經濟功能區再平衡，加大中西部地區，二三四線城鎮的經濟發展。人口向特大城市的遷移，與這些城市發達的經濟、便利的投資及就業條件密切相關。國傢在產業規劃、財政投入、信貸投放等方面，應大力向中西部地區，二三四線城鎮傾斜，同時應適當抑制京滬廣深等特大型城市新建、擴建全國性、區域性經濟功能區的沖動。
其次，應促進全國區域間、城市間的消費資源再平衡。一些人口向北京、上海等特大城市聚集，看中的是其相對完善的教育、醫療、安全等環境。例如，教育部"211工程"大學中，在北京、上海的大學占比合計近30%，復旦大學評出的2011年度中國最佳醫院前100位中，在北京、上海的醫院占比合計高達44%。可見消費資源在全國區域、城市間的分佈也極為不平衡，從而左右著人口的流向，給特大城市房價造成巨大壓力。
同時也應註意到，引導人口流動不能用簡單的行政手段。用戶籍等行政手段人為地阻止人口向一線城市的遷移，並不能真正地促成區域間、城市間的資源平衡，而且還與人口自由遷徙的精神相悖。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-25/08021973741.shtml
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