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內容來自sina新聞
萬科年報互聯網時代更應做好主業 分紅派息大幅提高
萬科今日公佈2013年年度報告。2013年萬科實現營業收入1354.2億元，同比增長31.3%，實現凈利潤151.2億元，同比增長20.5%；全面攤薄凈資產收益率為19.66%，與2012年持平，為1993年以來的歷史性高位。
在經營上萬科延續瞭一貫的穩健風格，年底凈負債率僅30.7%，處於行業低位；有息負債中，短期負債占比較上年下降7.2個百分點；持有貨幣資金443.6億元，高於一年內到期的借款326.2億元。
2013年萬科基本實現全裝修，交付房屋中九成為裝修房。萬科在綠色建築領域也持續領跑行業，其綠色三星住宅面積占到全國新增總量的34%。
萬科總裁鬱亮表示， 2014年是萬科第四個十年段的開始，公司將以"均好中提效"為指導思想，圍繞城市配套服務商的定位，持續強化傳統業務的競爭力，培育和提升新業務能力，為下一個十年發展打下健康的基礎。
在年報的《致股東》部分，萬科透露，過去一年花費瞭相當的精力，去學習什麼是移動互聯網。萬科認為，在互聯網時代更應做好自己的主業。
萬科同日公佈瞭2013年度分紅派息預案，將提交股東大會審議。該預案顯示，萬科大幅提高瞭分紅派息力度，現金分紅占合並報表凈利潤的比例較上年提高約一倍，因每股收益增長，每股可實際分得的現金紅利同比增長127.78%。
2013年，萬科的整體稅金支出達258.1億元。
銷售蟬聯全球冠軍
2013年，萬科以1709.4億元再次刷新中國及全球企業房地產業務年銷售額歷史記錄，銷售金額同比增長21.0%。
萬科董事會秘書譚華傑表示，中小戶型占比高、基本全裝修、綠色環保已經成為萬科產品的顯著特征。由於產品契合市場需求，受到自住客戶歡迎。過去一年中，萬科新推盤的當月銷售率總體上保持在60%左右。
分戶型的數據顯示，2013年萬科依然延續瞭面向自住購房者的產品定位，所銷售的產品中，144平米以下的普通商品房占比達到91.5%。
從交付的數據來看，2013年萬科的裝修房比例也已經達到約九成，基本實現全裝修的目標。
譚華傑表示，相比毛坯房，裝修交付可以顯著減少客戶消耗的時間和精力，因此更容易受到自住客戶的青睞。但裝修房的大規模推廣也意味著更復雜的工序流程，對公司的管理能力提出瞭更高要求。即使在這樣的背景下，根據獨立第三方機構的調查結果，2013年萬科客戶對房屋質量的滿意度仍然比2012年提高瞭4個點，這充分表明，萬科近年來在裝修質量控制上的努力已經取得積極成效。
作為住宅產業化的積極推廣者，過去一年中，萬科在綠色建築和工業化領域的優勢依然突出。2013年，萬科新增的綠色三星項目住宅面積達到141.4萬平方米，一傢公司占到全國新增總量的34%。公司新開工的主流產品中，預制混凝土外墻、裝配式內墻、內外墻免抹灰等工業化技術得到廣泛應用，其比例分別達到8.3%、38.8%和29.1%。
凈資產收益率維持高位
2013年，萬科實現營業收入1354.2億元，凈利潤151.2億元，同比分別增長31.3%和20.5%。截至2013年底，萬科合並報表范圍內尚有1623.3高雄鳥松土地貸款億元已售資源未竣工結算。這一規模巨大的已售未結資源，也為萬科未來的業績體現奠定瞭良好基礎。
相比2012年，萬科的結算凈利率下降瞭1.07個百分點，為12.01%。譚華傑指出，利潤率降低的背後，既有2011年下半年市場低谷時所銷售的房屋進入結算期、以及裝修房比例繼續上升等短期因素，也有行業長期因素的影響。他表示，長遠來看，隨著房地產行業進入下半場，競爭日益激烈，地價占比越來越高，行業整體利潤率下降預計還將持續一段時間。
事實上，自2010年之後，萬科的結算利潤率已經呈現出下降趨勢，但通過提升經營效率，萬科的凈資產收益率反而逐年上升，並在2012年達到1993年以來的最高位。2013年，盡管利潤率進一步降低，萬科全面攤薄的凈資產收益率依然達到19.66%，與2012年歷史高位持平。
分紅派息力度大幅提高
萬科年報中表示，未來將探索"小股操盤"的輕資產運營模式。
"小股操盤"是萬科合作開發模式的進一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。
通過輸出管理和品牌，這種輕資產模式有利於提升萬科的凈資產收益率。也意味著在同等的資產規模下可以支持更大的經營規模，獲得更大的市場份額。進而意味著可以擺脫增長對股權融資的依賴，提高為股東創造回報的能力。
萬科2013年度分紅派息預案已經大幅提高瞭分紅派息力度。根據與年報同日披露的分紅派息預案，2013年度萬科擬以分紅派息股權登記日股份數為基數，每10股派送人民幣4.1元(含稅)現金股息。
這意味著，2013年萬科現金股利占全年合並報表凈利潤的比例將由2012年度的15.79%大幅提升至29.87%，增幅近一倍。 相比2012年每10股派送人民幣1.8元，2013年萬科每股紅利將增長127.78%。以2013年末萬科的總股份數計算，萬科2013年度擬分派的現金股利將達到45.16億元。
萬科年報表示，未來公司將在今年29.87%的基礎上，穩步提升派發現金紅利占合並報表凈利潤的比例。
根據相關程序，上述分紅派息預案將在提交股東大會審議通過後實施。
堅持理性投資 財務安全穩健
2013年萬科開、竣工面積均有較大增長，其中開工面積2131萬平方米，同比增48.7%；竣工面積1303萬平方米，同比增33.1%。為滿足業務發展需要，萬科也相應補充瞭項目資源。
譚華傑表示，過去一年，全國土地市場冷熱不均。為數眾多的內地三四線城市土地成交平淡，而部分熱點城市土地競拍則日趨激烈，土地成交溢價率不斷創出新高。在這樣的背景下，萬科在投資上也更加謹慎，公司根據"人口、基建、就業"的PIE模型對市場風險進行嚴格評估，理性選擇投資區域；對於競爭過於激烈的地塊，公司始終貫徹"寧可錯過，絕不拿錯"的原則，避免把投資決策建立在過於樂觀的預期上。
報告顯示，2013年萬科新增項目權益規劃建築面積約2148萬平方米。萬科表示，其中沒有一塊"地王"。年末時萬科權益內的待開工項目資源合計建築面積4495萬平米，依然保持在滿足未來兩到三年開發需要的水平上。
由於始終堅持積極銷售、謹慎投資，截至2013年底，萬科的財務、資金狀況均表現良好。截至2013年底，萬科凈負債率為30.7%，在行業中處於低位，較2013年中期時的41.5%下降約10.8個百分點。負債結構也得到進一步優化，有息負債中，短期負債合計占比42.5%，較2012年的49.7%下降7.2個百分點。持有貨幣資金443.6億元，較2013年中期時增加67.6億元。
蓋有人用的房子
在業務規模穩步增長的同時，萬科的產品服務內容也不斷豐富。
繼第五食堂、萬物倉、幸福驛站等一系列服務創新後，2013年，萬科開始在社區服務平臺方面進行更加深入的探索。為方便互聯網時代的業主生活需求，加強智慧社區建設，萬科物業開始探討為住戶提供基於移動互聯網的服務平臺。同時，萬科物業基於客戶需求推出的衍生服務也取得良好成效。
除瞭社區配套，萬科在商業領域的探索也初顯成效。2013年底，北京金隅萬科廣場、深圳萬科廣場、蘇州萬科美好廣場等物業相繼開業，均獲得較好反響。
鬱亮表示，和城市共同發展是萬科始終堅持的重要戰略。萬科將圍繞城市配套服務商的定位，在鞏固傳統業務的基礎上，不斷完善社區服務平臺，密切關註新的細分市場機會，為企業的成長持續註入動力。
穩步推進國際化戰略
2013年是萬科第三個十年發展階段的收官之年，也是萬科的國際化元年。
自2013年1月和新世界合作開發香港荃灣項目以來，萬科接連落子海外。2013年2月，萬科攜手鐵獅門，開發美國舊金山Lumina項目；4月，萬科聯合吉寶置業，開發新加坡林曦閣項目。在剛剛過去的今年2月，萬科在海外的第四個項目，列克星敦大道610號項目也在紐約曼哈頓舉行瞭動工典禮。
鬱亮表示，參與海外業務最大的意義在於拓寬視野，使公司近距離瞭解到國外優秀同行的運營模式，為自身專業能力提升及業務模式創新提供瞭參照。譚華傑透露，萬科擬推廣的"小股操盤"輕資產運營模式，正是受到瞭美國合作夥伴鐵獅門的啟發。
除瞭參與海外項目開發，良好的資本市場信用評級，也使得萬科成為廣受境外資金歡迎的合作對象。
2013年3月，萬科完成瞭首次境外美元債券發行，金額為8億美元的5年期債券，年票息率僅2.625%。7月，萬科境外子公司再次設立規模為20億美元的中期票據計劃。中期票據計劃最大的特點在於多幣種、多期限、融資靈活快捷，這使得萬科可以根據資金需求及市場情況，靈活決定實際的發行金額和時間。
3月3日晚，萬科公告稱，B轉H方案已獲得證監會批復核準。B轉H一旦完成，無疑將進一步提高萬科在國際資本市場的知名度和影響力，為未來拓展境外資源開辟更為廣闊的空間。
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萬科年報的《致股東》透露，過去一年萬科花費瞭相當的精力，去學習什麼是移動互聯網。萬科表示："對於新的事物，我們隻有敞開心胸去擁抱，然後才能理解；隻有真正理解，我們才知道什麼是合適的距離。"
2013年以來，萬科總裁鬱亮帶隊的中高層管理團隊拜訪瞭阿裡巴巴、騰訊、海爾、小米等公司，受到瞭外界關註，也引發瞭一些猜測。而本次年報中，萬科正式對自己的學習心得和結論進行瞭表述。
萬科年報稱：
我們相信互聯網將改變這個世界。
我們也相信善待客戶、為客戶創造價值是永恒的商業邏輯。互聯網帶來的變化，隻是讓我們和客戶變得更貼近。這要求我們更深入地理解客戶需求的細節，更迅速地跟隨客戶需求的變化，而互聯網也為我們做到這一點，提供瞭效率更高的工具。
我們相信，性價比在任何時候都是競爭力的核心。而隨著產業鏈透明度的提高，信息不對稱的減弱，在未來它會變得更加清晰和重要。
我們同意，極致是互聯網時代的重要特征，且唯有專註才能做到極致。而專業化，正是萬科成立以來，一直追求的方向。
我們依然可以看到，中國的城市化還遠未結束。互聯網時代的來臨固然是世界歷史的新篇章，但中國的城市化、現代化，同樣是影響全球格局的重大事件。當兩個偉大的進程並進之時，我們無須厚此薄彼。
三十而立，三十歲的萬科還是一個年輕的企業，隻是在不知不覺中，我們被貼上瞭傳統行業、傳統企業的標簽。對此我們無意辯解。因我們始終相信，衣食住行，是人類基本的需求。在任何一個時代，這些需求不可能消失，而隻應得到越來越好的滿足。
當新時代的大幕揭開時，傳統企業應該做的，不是遠離自己熟悉的領域，而是理解新的規則，尋找新的夥伴，運用新的工具，將原有的業務做得更好。民間二胎借款年息缺錢急用哪裡借錢
這就是我們的答案。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/2014-03-07/18003973106.shtml
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