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內容來自sina新聞
萬科產業地產去中心化試驗背後的失控邏輯
萬科總裁鬱亮將《失控》一書奉為"聖經"，而凱文·凱利的"失控"思想正是他對萬科進行"互聯網化"改造的思想源頭，這一強調"去中心化"的模式正在深刻變革萬科的傳統地產事業，同時也正成為其叩開產業地產大門的敲門磚。
鬱亮正在試圖讓萬科擺脫傳統開發思維，轉而用持續不斷的現金流重新打造運營式的萬科"新常態"。為此，"城市配套服務商"這一集中體現萬科戰略轉型的新定位在去年就被鬱亮提出。
在10月25日的萬科廣深區域市場交流會上，鬱亮接受媒體采訪時進一步解釋瞭"城市配套服務商"的概念。"萬科作為城市配套服務商未來可以做三件事情：第一件事情是傳統住宅；第二，做消費體驗地產；第三，做產業地產。這裡包括工業園區、物流地產、寫字樓、大型綜合體等。"鬱亮表示，"第一件事、第二件事是圍繞客戶變化展開的，第三件事是圍繞城市變化展開的。"
顯然，萬科跨界產業地產已經箭在弦上。
11月初，萬科聯手天安數碼城在東臨上海張江高科技園區的北蔡板塊拿下一塊產業用地的消息傳出。據相關媒體報道，該地塊占地面積16萬平方米，目前即將動工，最快將於明年5月份正式對外亮相。
無獨有偶，一個月前，東莞萬科綜合產業園項目正式簽約落戶大朗鎮，產業園同時涵蓋物流倉儲增值服務、高科技企業孵化器、創意產業等多種業態。東莞萬科總經理王海武對媒體表示，這是萬科集團開發的第一個產業園項目。
大朗鎮的萬科綜合產業園或許是萬科第一個綜合性產業地產項目，但萬科絕不是第一次試水產業地產。從2012年開始，萬科涉足產業地產的足跡已經遍佈鄭州、青島、深圳、廊坊、武漢等地，形態從文創園、物流園、產業園到總部基地不一而足。不過，這些項目的共同點在於主要推進者為萬科位於各地的事業部。
"總部充分放權、充分試錯，萬科在各個城市試水工業地產更加自由和主動。"一位熟悉萬科的人士告訴記者。
轉型：從開發商向運營商的跨越
8月18日，萬科發佈今年上半年財報，公司上半年的營業收入和凈資產收益率指標同比略微下降，其中營業收入自2010年以來首次出現下降。
萬科表示，今青埔房屋土地貸款年上半年，全國商品住宅銷售面積為4.25億平方米，同比下降7.8%，其中萬科關註的14個主要城市今年上半年調整幅度更大，商品住宅銷售面積同比下降瞭20.9%。
"沒有成功的企業，隻有時代的企業"，張瑞敏的這句話也反映瞭鬱亮改造萬科的邏輯--市場環境已經改變，一個偉大的企業不可能永遠活在過去的光環之中。
2013年7月1日，鬱亮在西安媒體見面會上首次談及萬科轉型："未來10年住宅需求量會穩定下來甚至是萎縮，萬科也會碰到規模的天花板，所以公司將要轉型成為城市配套服務商，即使規模碰到天花板後企業也能找到新的增長點"。
如今，萬科正在做沖破天花板的準備，從國際化戰略，到商業地產、養老地產、產業地產，再到鬱亮所說的"五菜一湯"，萬科正在試圖通過"小股操盤"的方式讓管理和運營產生價值，而產業地產也是其中的重要一步。
"產業地產不同於傳統住宅地產開發，本身就具有重資產和重運營的特征，以產業地產的產業資源註入萬科的城市配套服務，能夠讓萬科的運營環更加完滿。"協縱國際集團聯合創辦人黃立沖對中國房地產報記者表示。
失控：
去中心化的試驗
正如《失控》一書所提出的，智慧不是一種集中式結構，而是由各種局部的糾結組成。萬科至今還未曾大張旗鼓地對外描繪一個全局式的產業地產宏圖，但其產業地產路徑卻從某種程度上反映瞭這種自下而上的發展和組織形式。
除瞭10月13日東莞萬科綜合產業園項目正式簽約落戶大朗鎮，11月初傳出萬科與天安數碼城聯手在上海將一塊產業用地收入囊中以外，萬科還有數個產業地產項目曾經進入媒體視野。
據本報早前報道，早在2012年，萬科就曾在鄭州接手美銘全球高新智慧產業園的開發。2013年，萬科還著力在青島打造瞭青島國傢廣告產業桃園龜山建地貸款園區。
而在物流地產方面，北京萬科在今年5月與河北廊坊市國有土地開發建設投資有限公司簽訂協議，宣佈進入物流地產領域。8月23日，貴陽萬科與貴陽龍裡縣簽下綜合物流倉儲項目，總投資10.5億元。此外，萬科在武漢新洲區也有一個占地189畝的倉儲項目。
在總部基地方面，萬科的項目主要集中在深圳，包括以BOT模式給政府代建的前海企業公館和深圳六大總部基地之一的留仙洞總部基地綜合體。
盡管都保留著萬科的"姓氏"，但是這些分佈在各地的產業地產項目除瞭有物流地產、文創園、企業獨棟、科研辦公樓等形態差異外，運營模式也彼此迥異。
實際上，除瞭物流地產商可以實現相對標準化和規模化，目前國內其他產業地產商都多以區域型為主，所謂"模式復制"相當困難。因為各個城市之間的產業規劃、土地政策等方面存在相當大的差異，而產業地產的運作又與城市發展緊密相關。"總部充分放權、充分試錯，萬科在各個城市試水工業地產就更加自由和主動。"一位熟悉萬科的人士告訴記者。
聯合：抵禦風險的必由之路
不過，"從目前的狀況來看，萬科各地的產業地產項目運營還不成熟，無論是寄予厚望的青島國際廣告產業園還是鄭州項目，都因產業定位等問題面臨招商困難"，北京聯東集團常務副總裁梁環宇告訴中國房地產報記者。
僅鄭州美銘科技園項目就讓其短板暴露無遺。
2012年12月，萬科和美景集團"聯姻"成立鄭州萬科美景有限公司之後，美景集團將旗下七個住宅、寫字樓和科技園項目註入合資公司，由新公司負責開發推出，美銘科技園就是其中之一。但該項目土地性質不明晰、分割銷售困難的問題使得初入產業地產領域的萬科進退兩難。
雖然"去中心"可以釋放地方公司運作產業地產的活力，但如何把握"失控"的程度而又不致"離心"，就成為其產業地產路徑的關鍵一步。
於是對內，萬科專門組建瞭二胎化怎麼貸款比較會過件上海萬科產業地產事業部，作為全集團產業地產業務的孵化試點；同時從普洛斯、華夏幸福等產業地產專業團隊中不斷挖人，在其總部成立瞭物流地產事業部，並在各地事業部推動項目投資跟進制度，將運營團隊與項目綁定。
對外，萬科也開始脫離孤軍奮戰。最近聯手天安數碼城在上海拿地，更凸顯其借力打力的戰略。
今年4月，上海市剛剛出臺瞭工業用地新政--《關於加強本市工業用地出讓管理的若幹規定(試行)》。規定提出，工業用地產業類項目、研發總部類項目、標準廠房類被嚴格禁止轉讓，而對研發總部通用類，產權人應持有70%物業產權，剩餘部分可以分割轉讓。
對於產業地產新兵萬科來說，此時與天安數碼城聯手拿地，一方面規避瞭不熟悉政策而導致的風險，另一方面，傳統產業地產商的產業資源導入也讓其可以名正言順拿到最優質的研發總部通用類用地。
目前萬科已對項目進行瞭詳細規劃。"該項目將由上海萬科成立僅半年的產業地產事業部操盤，2015年亮相的一期體量6萬平方米，出售75%，萬科自持25%。"一位上海萬科內部人士透露。
此前，萬科還曾公開表示其物流地產模式將學習普洛斯，以基金+物流地產的方式實現輕資產進入、快周轉流出，對此，萬科前高級副總裁肖莉表示，未來萬科將引入KKR、黑石、凱雷等戰略投資夥伴。
金融化、專業化是萬科選擇做物流地產的方式，萬科集團高級副總裁毛大慶透露，萬科正在向普洛斯學習，"找地蓋房是我們的基本能力，上遊引入基金、下遊有商戶，我們用品牌優勢做服務商，這是我們的思路"
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/15184599144.shtml
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