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內容來自sina新聞
新城控股副總裁歐陽捷:商業地產占比超2成
江蘇最大地產企業新城控股集團有限公司(01030.HK,下稱"新城控股")苦等11年,終於在2012年11月29日登陸港股,成為自恒大地產、龍湖地產之後登陸港股規模最大的內資地產企業。今年前7月,新城控股完成瞭88億元的銷售額,占全年銷售目標200億元的44%。2013博鰲房地產論壇上,新城控股高級副總裁歐陽捷就未來的發展規劃和企業的戰略佈局、商業地產的發展思路等問題接受瞭時代周報記者的專訪。
逐步加大商業地產的持有
時代周報:去年,新城控股趕上瞭港股上市的末班車,今年也是貴司上市後的第一年,有沒有對未來具體的規劃?
歐陽捷:大致從2003年開始,我們的復合增長率大概在30%-35%之間,這個在地產百強企業中還是屬於快的,不過與地產前20強企業相比,我們的發展速度還算偏慢的,其實從去年到今年,我們已經慢瞭下來,在慢的過程中,其實就是在調整和進行內部優化。
目前來講,還是希望以規模發展為主,因為我們認為地產行業未來十年還是以規模發展的階段,十年後偏向以質取勝。我們也希望趁著這白銀十年台中梧棲農地貸款的光景,把企業的實力和規模做大,至於目標的達成上,我們也是希望能按照內部的目標和要求去做,至於對外公佈的指標是多少,還沒有確定。在規模做大後,我們也在考慮做均衡性,並不是一味追求規模。
時代周報:新城控股近年來也是往商業地產這塊發展,目前在這塊的發展現狀怎樣,對商業地產的未來發展如何考慮?
歐陽捷:關於商業地產,我們做的時間並不是很長,新城控股原來還是以住宅地產為主,近幾年也看到瞭商業地產的前景,我們也做瞭一些嘗試。
商業上,我們目前是有三個層面,第一個就是做生活廣場,主要是圍繞社區來做,這個體量不是很大,大概兩三萬平方米,主要是為社區進行配套服務。第二層面是城市廣場,一般指的是我們城市的副中心,即城市綜合體,這方面我們可以來講有一個基本的成功模型,我們在上海的青浦和蘇州的吳江,都有我們的城市廣場系列項目。第三種模式是國際廣場系列,做得比較高端,有國際品牌的支撐,這一定是在城市的最核心的區域,但相對來說是可遇不可求的,地塊也不是隨便能拿得到的。所以未來,我們還是以生活廣場和城市廣場為主要的發展模式。
目前商業的比例大概是20%左右,我們也在精挑細選商業項目,但我們希望逐步加大商業地產的持有。
"融資不成障礙"
時代周報:江浙今年出現瞭房企棄殼的首例,你如何看待這種現象?
歐陽捷:這種現象一定會出現得越來越多,在1997、1998年的時候,房地產企業有8萬多傢,現在是5萬多傢,可能用不瞭幾年,就會變成3萬多傢。且目前的金融體系改革,還會加速這種分化的速度,利率市場化下,小企業難以為繼,不但融資成本越來越高,就算能承受利息成本,可能也難籌錢,因為覺得風險太大,所以小企業會被淘汰出局,而唯一的辦法就是將殼賣掉,不做瞭。而強者恒強,大企業越來越有錢,房地產融資開閘對大企業更有利。
時代周報:那貴司目前的融資現狀怎樣?
歐陽捷:H股上市後,我們的融資渠道已經打開瞭,融資本身已經不成為障礙。直接融資方面,海外的資金成本肯定要比國內的低很多,我們還是會考慮這方面的事情。對我們來講,現在主要是看融資的窗口期是否合適,融資成本是不是強大,這還是要和我們的企業發展戰略去匹配,如果企業需要,就必須要加大融資的力度。可能在不太恰當的窗口期,融資成本會略微高一點,反之就會低一點,所以我們會選擇合適的窗口期。我們現在在海外還有20多億元的融資,還沒有進來,我們現在拿地完全可以靠這些錢去做。目前有些地也是通過海外融資來做的,當然也有些是通過國內的資金去匹配,所以未來的關鍵是怎樣把錢用好,用在刀刃上。
時代周報:規模化發展之下,肯定也會拉高負債率,公司在這方面是怎麼考慮的?
歐陽捷:因為新城前些年都沒有融資,都是靠自有資金在滾動,所以我們的負債率相對來講偏高。但可以從兩個方面去看,一個就是在企業規模化前提下,同時企業模式又是高周轉的模式,負債率適當高一些,是有利於去達成這樣的目標。如果企業拿不到錢,又沒有一定的負債率,又沒有高杠桿去撬動的話,規模就做不上去,我們也在關註這個問題,就是看他的風險有多少,隻要是在可控的風險范圍內,我們就覺得是合適的。
時代周報:房地產市場也出現越來越多的競合現象,貴司以後發展會不會采取合作的方式?
歐陽捷:我們以前做過,我們上海的一個項目和萬科合作,合作過程中,交換瞭一些信息和經驗,我們也學到瞭很多東西,這種方式對雙方來說都是有益的,但這個項目規模比較小,真正的價值和效益體現得還不是很充分。我們也不排除以後再有機會去做一些合作的項目。
當年拿地當年就銷售
時代周報:貴司目前也是高周轉?項目去化程度怎樣?
歐陽捷:一般來講,當年拿地,就一定要求當年銷售。上半年拿地的項目,基本上下半年都要銷售。比如我們的吳江項目,今年5月份拿的地,今年11月份就要銷售。去化程度要看區域,總的來講,長三角這塊我們的去化速度還是比較快的。
時代周報:貴司也一直專註於長三角的運營,有沒有走出長三角發展的規劃?
歐陽捷:我們現在定的戰略是"泛長三角",就是除瞭長三角之外,我們還會向山東以及長江中遊地區比如武漢、長沙、南昌、合肥發展,這些區域都是會去的。
時代周報:有沒有意向項目?會不會往三、四線城市發展?
歐陽捷:我們現在在杭州拿瞭項目,正在洽談的項目很多,武漢、長沙我們都有開發的項目,也在繼續尋找新項目,同時在濟南、青島、寧波都在看項目,主要都是二線為主。我們看中的就是東部城市群下的城市以及中西部的一些省會城市。對於三、四線我們是這樣理解的,在東部的城市群裡,他們是有機會的。就如我在論壇上講到的蘇州,它是"在上海的大樹下,種蘇州自己的碧螺春"。但是其他地方就不一定,比如中西部地區,隻有省會城市才有機會,這些省會城市也在發揮抽水機效應,就是把省內下面的三、四線城市的人口資源等都吸引過來,導致下面的三、四線城市很難有發展機會,所以我們也很難考慮進入這些區域的三、四線城市。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/10492379742.shtml
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