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內容來自sina新聞

上海也降價 華東樓市迷情蔓延

  4月26日，上海下著瓢潑大雨，而浦東新區唐鎮，一個中高端樓盤銷售點前人山人海，私傢車把馬路圍得水泄不通，意向購房戶顧軍先生關註此樓盤多時，聽說此次降價才冒雨前來。

  "樓板價18199元，如果裝修標準按每平米10000元，開發商幾乎貼著成本賣房。現在差銀行房屋二胎免費估貸年息不多七折多吧。"顧軍先生笑著說，原來該樓盤5萬多每平方米，現在是三萬多一點，還帶精裝修。

  4月28日，上述樓盤售樓處一名工作人員稱，優惠出售的房源總共也隻有60套，目前均已經被"搶"光。

  這僅僅是滬上開發商促銷推盤回籠資金的一個縮影。21世紀經濟報道記者采訪瞭解到，這樣的降價在近期上海地產界並非個案，降價在蔓延。在開發貸房貸收緊的大背景下，房企資金持續承壓，部分區域似有步杭州後塵之勢。

  上海統計局數據顯示，一季度，上海區域內新建商品房銷售面積467.18萬平方米，比去年同期增長1%，增幅同比回落45.1個百分點。其中商品住宅銷售面積418.5萬平方米，增長6.1%，回落37.2個百分點。

  更為嚴峻的是，上海市公積金中心的報告稱，當地住房交易量環比、同比明顯下降，自去年11月起交易量已連續4個月下滑。在這樣的基本面下，地產市場價格松動勢已成虎。

  "松動"趨勢外現

  四月的長三角房地產市場，降價像是卷入瞭一場傳染式的蔓延。多名房產中介機構相關負責人根據樣本價位比較，境內房價最穩定的區域之一上海，近期亦有松動的趨勢。

  之前，房價回落集中出現在二三線城市，從國傢統計局公佈的數據顯示，溫州區域最先開始。這一次，上海樓市下行跡象開始顯現。

  "260萬疊墅買2層送2層"，近兩周，章虹女士頻繁驅車到上海嘉定，欲覓一套中高端房產。但不時出現在眼前的房地產巨幅銷售廣告，讓她有一種 樓市出現"大甩賣"的感覺，起碼有5個類似的廣告，這種情況，更加讓她不敢做決定立即買瞭，"260萬就可以買到，價格僅僅是春節前相同地段差不多檔次房 屋的七八折。"

  嘉定地區並非上海的一個孤例。上海原本相對別的城市出現房價下滑之際，也是保持"滯漲"之態。而現在，不管市郊或者城區，從新樓盤到二手房市場，下滑趨勢趨於統一。

  "以前業主報價，普遍會隨著時間提價，而且議價空間很小。但現在不但可以議價瞭，一些房源，還可以每平米降個幾十元。"傳傢房產中介機構的資深顧問建英說這實質上就是降價。該現象的出現，分水嶺是馬年春節。

  她介紹，節前交易從踴躍逐漸歸於平穩。比如長寧區天山路一二手住宅，市場房價每平方米是四萬多，從去年年底就開始掛牌，總價688萬元，"當時還有人過來咨詢，幾個月過後，連問的人都沒瞭，上周，幹脆給撤瞭。"

  建英根據自己在上海市場房地產中介領域就業16年的觀察發現，降價形成的邏輯是，開發商融資壓力增加，一手樓盤首先開始降價，二手房市場緊跟其後。

  不僅是零散的二手房源，一些機構也開始將儲備的大量房源出手瞭。比如長寧區某社區的整幢房產，共計120套住宅，2萬多平方米，掛牌價格為4.94多億元。但至今仍無人問津。

  知情人士介紹，一些地產商的銳氣，顯然被陸續抽緊的融資鏈耗得差不多瞭。一方面，融資壓力加重，利潤也在大幅削減，抓緊推盤成瞭他們資金鏈運營生死存亡的一道關卡。

   信貸收緊明顯

  加速推盤背後是開發貸、個人房貸的收緊。事實上，銀行系統對開發環節融資已連續數年保持收緊。部分開發商從銀行系轉走其他通道融資，挺過開發環節，但是，隨著個人房貸優惠利率取消，加強相關審核，其資金回籠的銷售通道，又被限制。

  近期在上海等地開盤銷售的開發商告訴21世紀經濟報道記者，去年以來，銀行系在銷售環節的信貸政策又進一步收緊。尤其馬年春節以來，銷售環節的房貸也明顯越來越緊縮瞭。

  建英舉例稱，年前，她手頭一個成功交易的房源，幫客戶在交通銀行(行情，問診)做貸款，當時做成的貸款利率是9.5折，但現在四大行基本不可能瞭。而且，連首套房源的8.5折優惠，也已消失。"首套貸款利率也要上浮在10%以上，個人信譽還得經過銀行層層嚴格審核。"

  "銀行層面對房地產領域的信貸政策，去年以來，每次監管會議上，都會強調、重申。"4月29日，一國有銀行支行行長參加瞭第一季度經濟金融形勢 分析會議後透露，"繼續從嚴執行國傢房地產調控政策和差別化的住房信貸政策，強化房地產開發企業和土地儲備貸款風險防范，會議這樣強調。"

  "房貸近期還是沒松綁的跡象。"一名股份制銀行房貸部業務人士稱，目前市場對房價的"空"方情緒濃結，在總行層面的收緊政策下，地方支行放貸都更加謹慎。

  但是，即便資金流並不順暢，開發商還在想辦法投入更多資金到土地市場"托市"。"在開發的同時，我們基本又會投入資金啟動土地儲備。"前述開發商對21世紀經濟報道稱。

  "這像是一個套子，一頭緊縮，另一頭卻在膨脹。"上述開發商說，他分析稱："銀行層面起初是開發貸'抽資'，接著在我們的房源進入銷售通道後， 銷售環節進一步開始抽資，我們無法按期限回籠資金；而另一頭，儲備的土地則無法按時啟動開發。" 如此一來，融資承重的開發商，要啟動循環貸款自然就顯得艱難。

  此外，境外融資似乎也可能疲軟。中原地產最新的統計數據顯示，今年1~4月份(截至4月27日)，內地房企單月海外融資總額分別為86.16億 美元、51.75億美元、33.48億美元、14.74億美元，呈現逐月遞減趨勢，4月份融資總額更有可能低於去年12月份20.3億美元的低點。

  "圈子裡地產融資十有八九走的是對接境外。"綠城集團一名項目負責人透露，比如一些投資房地產的投資機構，隻需要在香港區域內設立一傢公司，境外內的融資通道就能順利架通瞭。"資金成本比境內融資起碼節省五成以上。"

  實際上，由於融資壓力增強，一些機構對房地產循環開發投資也開始削減。上海統計局公佈的數據顯示，區域內房地產開發完成投資628.59億元，增幅同比回落瞭12.6個百分點。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-01/08032713051.shtml

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