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內容來自sina新聞
保障房頻演 空城計有人沒房住 有房沒人住
【廣廈會客廳第84期：長沙需要怎樣的綜合體】
日前，多省2012年審計工作報告密集公佈，僅山東、海南、廣東和雲南四省保障房項目初期供盤後，有5.64萬套房屋空置。
一邊是有人沒房住，一邊是有房沒人住；一邊是資金捉襟見肘，一邊又是房屋資源閑置--保障房"曬太陽"現象再次引發社會關註。
"誰願住離單位40公裡遠的地方？"
--地址偏僻環境差，申請人"寧要城裡一張床"
在北京南六環馬駒橋的一片荒草地裡，宏仁傢園小區作為唯一的高層建築十分顯眼。這個兩限房項目距離北京市中心30多公裡，去年10月底開始入住。小區居民稱，小區北邊的1至4號樓，主要是西城區定向分配的房源，目前空置率超過一半，而且入住的多數也並非房主自己，而是轉租給附近村民。
記者在早高峰體驗瞭從宏仁小區到西城區上班的路途。小區唯一的公交車723路發車間隔在15分鐘以上，從小區到亦莊地鐵昌榮東街站車程約15分鐘，下車後還要步行20分鐘左右才能完成換乘。換言之，在不提重物的情況下，乘公交車從小區到地鐵站需耗時近1小時。而如果從小區抵達西城區半徑內，無論坐公共汽車還是地鐵，都需要兩至三小時。
"誰願意住在離單位40公裡遠的地方？"傢住南六環張各莊的李大爺，目前租住在宏仁小區，房東就是西城人。"這地方是西城區定向分配的兩限房。人傢要是住西城，在海淀上班，那搬到這，一天要花五六個小時上下班，一個人一天醒著的時間才幾個小時啊？"
地址偏遠又定向分配，成為保障房空置的首要原因。由於財政投入有限，不少地方把保障房建設任務安排在市郊，甚至縣裡。在北京，2012年投入市場的各類保障房項目中約77%選址在五環及以外，且這其中一半尚未開通地鐵。在南京，今年初投入市場的岱山與龍潭保障房項目分別在城區20公裡、35公裡外，導致6000多套保障房隻有幾百人提出申請。
選址偏遠，保障房所在地的交通等配套設施常常不健全，醫院、學校等公共服務也多有缺失，很多申請人"寧要城裡一張床，不要城郊一套房"。去年雲南空置的2.3萬套保障性住房，主要就是房子建好瞭，道路卻沒有完全修通，電、氣等配套設施也沒有全部完成。一些地方的保障房項目，周邊一兩公裡范圍內都找不到超市、菜市、藥店和公交車站。
城市郊區多建有城市垃圾處理廠、廢水處理廠、工業園區，以及高壓輸變電站等城市配套服務設施，而不少保障房項目恰好處於這些設施周邊。例如，宏仁傢園北邊緊鄰大型收割機生產廠，加工生產以及倒車檢驗的噪音很大，金屬撞擊聲不絕於耳。廣州的歸龍城、深圳龍崗以及北京常營的保障房都因毗鄰垃圾焚燒廠而一度頗受爭議。
"外地人想租不給租、想買不讓買"
--分配與戶籍、社保掛鉤，造成結構性供需不匹配
今年8月初，深圳最大的保障房項目龍悅居進入分配階段。該公租房基準月租為每平方米16.5元，一套40平方米的房子月租僅約660元，僅是周邊同等標準商品房月租的1/3，可首批入圍申請人看房後，約45%的傢庭還是選擇放棄。
"真是飽漢不知餓漢饑。公租房、經適房多劃算啊！我們這些外地人想租還不給租，想買還不讓買呢！"23歲的江蘇人王倩，大專畢業後南下深圳打工。房租約占王倩月收入的一多半，而公租房卻是她可望而不可即的福利。"申請深圳的公租房需要戶口，還要至少繳納三年的社保，我們這種人是沒希望被餡餅砸到的。"
分配與戶籍掛鉤，使大量像王倩這樣的流動人口被擋在瞭保障房的門外。在上海，申請經濟適用房的夫妻，雙方都必須具有上海市城鎮常住戶口連續滿7年，現戶口在提出申請的所在區連續滿5年；在北京，申請公租房、經濟適用房、限價房，都需要持有北京戶口；在杭州，申請傢庭成員至少有一人具有本市市區常住城鎮居民戶口5年以上。這意味著大量流動人口，以及畢業後獲得戶口不足一定年限的大學生都被排斥在外，而這部分人恰恰是住房困難群體的重要組成。
中原地產市場研究部總監張大偉分析，保障對象范圍狹窄、結構性供需不匹配是保障房空置率高的主要原因。特別是像北京這樣的大城市，除瞭極少數低收入群體外，本地戶籍的大部分傢庭都是有房產的。這些人更期待位置合適的保障房。因此如果有100個人需要保障房，但70人是流動人口，30個本地人又對保障房要求較高，那麼就會出現一邊是棄購、棄選導致保障房空置率較高，另一邊卻是流動人口想購購不得、想住住不進。
結構性供需不匹配導致的空置，在公租房上表現得最為明顯。今年年初，北京最大的公租房項目--京原傢園就遭遇瞭三成傢庭棄選，棄選傢庭就表示希望等待購買有產權的限價房。在深圳、杭州、武漢等城市，也陸續出現瞭候選傢庭棄租公租房的行為，有的城市棄選比例甚至接近五成。
"不努力買不起保障房，一努力工作又超標瞭"
--尷尬的價格與收入定位，使限價房、經適房等出售型保障房喪失競爭力
定價不合理，是保障房遭棄的一個原因。日前公佈的數據顯示，2012年山東省9個市40個縣的1.29萬套保障性住房處於閑置狀態，其中4個市、22個縣的4870套保障性住房因未及時分配而空置6個月以上。價格優勢不明顯是主因。例如，去年底青島城陽白沙灣片區的1848套限價房，僅收到申請143戶。不少申請者表示，與周邊商品房相比，限價房便宜1000多元，但戶型設計與物業景觀差得多，且今後出售也面臨諸多限制，價格優勢就不明顯瞭。
建設標準不合理，也使保障房失去競爭力。例如，淄博的部分新建經濟適用房面積大多設定在60平方米，套內面積約45平方米，而當地的住房困難標準是人均居住面積在15平方米及以下。如果三口之傢搬入經濟適用房，等於多花瞭銀子還是沒有解困。
申請保障房的準入條件苛刻，更是爭議的焦點。據介紹，不少地方政府一是害怕輿論壓力，怕被扣上"補貼富人"的帽子；二是財力有限，擔憂供應不足，於是把保障房的覆蓋面縮得極小，把申請保障房的傢庭收入線定得較低，有些地方甚至僅把保障房供應對象鎖定在低保傢庭。2012年北京申請經濟適用房的兩口之傢，傢庭年收入就應不足36300元。這意味著人均月收入不足1513元的傢庭才有資格申請經適房，而當年北京市最低工資標準都在1260元。這一方面決定瞭具有購買資格的傢庭購買力十分有限，另一方面又導致部分低收入傢庭被申請保障房的收入門檻絆住。
"不努力，買不起房，可你努力工作瞭，就超標瞭，保障房大門關瞭。我就沒搞懂，政府花這麼多錢蓋房子，究竟想不想讓人住進去？"傢住北京西城的侯先生，兩口子前幾年的年收入不到36000元，與父母擠在40多平方米的房子裡，本來符合北京市經適房的申請條件。可這兩年因工作努力，侯先生月薪增加瞭200元，一下子被踢出瞭申請隊伍。"要是讓我去馬駒橋、去大興，我就願意。怎麼就把我們這樣的拒之門外瞭呢？"
此外，保障房從竣工到消防、園林等驗收合格，需要一定周期；從驗收合格到分配入住還需要經過申請、審核、搖號、公示、簽訂入住合同等一系列程序，也需要時間，因此客觀上講，保障房也確實存在一定的空置周期。
穩定就業的外來人員將被納入保障范圍
&房貸轉增貸流程二胎年息emsp;--專傢建議新建保障房讓位於更易實施的住房補貼政策，使保障對象選擇餘地增加，最大程度減少尋租空間
目前，我國力爭建設3600萬套保障房的計劃已實施過半，通過完善制度，提高保障房使用的效率，已刻不容緩。
張大偉認為，通過完善配套設施來降低保障房空置率並不現實。由於用地性質不同，且公共服務與商業服務項目都依靠規模效應，客觀上具有滯後性，因此無論是商品房，還是保障房，配套設施都不可能一步到位。要降低保障房的空置率，還是要擴大保障人群范圍，並嚴格監管體系。
對此，住房和城鄉建設部有關負責人表示，將進一步做好住房需求調查，2013年底前，地級以上城市要把穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。
不少一線城市也已相繼出臺相關政策措施，加強監管，將保障房的空置率與開工率一並納入政績考核。其中廣州推行"扣分法"，將"房源空置情況"作為對區住房保障工作績效考核的內容之一；對於空置超過3個月以上的房屋，會調整分配方案，避免保障房閑置。
在加強監管力度的同時，不少專傢認為，保障房制度設計本身也亟待進行調整。在中國社會科學院社會學所研究員唐鈞看來，政府應更多地通過盤活市區內的存量房來實現住房保障。
"從城市管理的角度看，人為地將低收入群體聚集到一起居住，並不理想。"唐鈞認為，廉租房常常被規劃在市郊偏遠位置，治安情況也相對較差，淪為"貧民區"的可能性增大。另外，由於多數保障房地址偏遠，服務業不發達，提供的就業崗位有限，容易形成"睡城"。"目前國外城市類似新建保障房的政策已經讓位於更易實施的住房補貼政策。"
根據國務院發展研究中心房地產基礎領域課題組測算：到2015年我國城鎮常住人口將實現戶均1.08套房，將會出現數量更加充足、租金更加穩定的租賃房源，從而使政府具備從實物性建設為主向租金補貼為主轉變的物質基礎。
"政府可以通過中介組織，利用各種優惠政策，盤活城裡空置的二手商品房，組織起廉租及公租房市場。政府再以專項補貼的辦法保證低收入傢庭能如期交房租。"唐鈞說。實行貨幣補貼後，保障對象選擇餘地大大增加，在保障方式上比實物型住房更加公平，不僅保障對象更容易退出，也可以最大程度減少尋租空間和政府的管理成本。
對於那些已經定下的保障房建設計劃，唐鈞也提議不妨換個規劃方式。"空置率高低從另一個側面反映瞭保障房規劃是否合理。城市的本質是市民的生活，城市規劃實際上是規劃城市社會，而不是單純地規劃房子、道路。我們的規劃在做經濟論證、環境論證之前，其實更應該做社會論證，去保障房對象中調研，讓他們告訴決策者應該規劃什麼樣的社區。"(陸婭楠 李清新)
延伸閱讀
保障房ABC
●何為保障房
保障性住房來源於保障性安居工程，2011年國務院《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》中指出保障性安居工程分為三類：一是租賃方式提供的廉租住房和公共租賃住房，二是以售賣方式提供的經濟適用住房和限價商品住房，三是以危舊房改造方式建設的國有工礦區、林區、牧區、林場、墾區、煤礦棚戶區改造住房。這三類住房都享受不同程度的政府資金、土地的補貼。其中前兩類通常被稱為保障房。
●保障房面向誰
廉租房是以政府核定的低租金租賃給低收入傢庭，隻租不售，其所有者為國傢，低收入傢庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房。
經濟適用房是以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難傢庭，在取得完全產權前，隻能自住，不得出售、出租、閑置、出借。
限價房是限地價、限房價的商品住房，它是按照政府和開發商約定價位出售給中等收入傢庭的中低價位、中小套型住房。
公共租賃房提供對象主要是城市中等偏下收入住房困難傢庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業並在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。
●保障房何時走入百姓生活
1998年，國務院印發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出"建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系"。各地開始興建經濟適用房。
2007年，國務院頒佈的《關於解決城市低收入傢庭住房困難的若幹意見》，提出"進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度"。
我國進入保障房建設的加速期。2006年-2010年，通過各類保障性住房建設，全國1140萬戶城鎮低收入傢庭和360萬戶中等偏下收入傢庭住房困難問題得到解決。
●保障房將建多少
"十二五"規劃明確瞭國傢基本住房保障方面的建設目標：到2015年增加廉租住房不低於400萬套，新增發放租賃補貼不低於150萬戶，人均住房建築面積13平方米左右，套型建築面積50平方米以內；公租房增加不低於1000萬套，且單套建築面積以40平方米左右的小戶型為主。計劃到2015年末，全國城鎮保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本解決城鎮低收入傢庭住房困難問題。(李清新整理)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-30/08043527761.shtml
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